Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Paris 11e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris 11e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 596 040 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 298 020 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Paris 11e Arrondissement ?

Le démembrement à Paris 11e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Paris 11e Arrondissement (75)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris 11e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Paris 11e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Paris 11e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Paris 11e Arrondissement (75)

9 938 €

Prix moyen / m²

9 934 €

Prix appart. / m²

20 000 €

Prix maison / m²

138 170

Population

596 040 €

Appartement 60 m²

2 000 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 934 €/m²)

Valeur pleine propriété 596 040 €

Valeur nue-propriété (50%) 298 020 €

Valeur usufruit (50%) 298 020 €

Droits donation pleine propriété 97 402 €

Droits donation nue-propriété 37 798 €

Économie fiscale 59 604 €

Maison 100 m² (20 000 €/m²)

Valeur pleine propriété 2 000 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 1 000 000 €

Valeur usufruit (50%) 1 000 000 €

Droits donation pleine propriété 617 394 €

Droits donation nue-propriété 212 962 €

Économie fiscale 404 432 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 934 €/m²)

Valeur pleine propriété 596 040 €

Valeur nue-propriété (60%) 357 624 €

Valeur usufruit (40%) 238 416 €

Droits donation pleine propriété 97 402 €

Droits donation nue-propriété 49 719 €

Économie fiscale 47 683 €

Maison 100 m² (20 000 €/m²)

Valeur pleine propriété 2 000 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 1 200 000 €

Valeur usufruit (40%) 800 000 €

Droits donation pleine propriété 617 394 €

Droits donation nue-propriété 292 678 €

Économie fiscale 324 716 €

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Démembrement de propriété en Paris 11e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Paris 11e Arrondissement (75), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 9 938 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Paris 11e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Paris 11e Arrondissement est proche de 4 départements : Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Paris 11e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Paris Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne

Questions fréquentes — Démembrement Paris 11e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris 11e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Paris 11e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris 11e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Paris 11e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 596 040 euros : un donateur de 55 ans économise 59 604 euros, un donateur de 70 ans économise 47 683 euros. Pour une maison de 100 m² à 2 000 000 euros : l'économie est de 404 432 euros à 55 ans et 324 716 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Paris 11e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Paris 11e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Paris 11e Arrondissement en 2026

La ville de Paris 11e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 9 820 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 9 938 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,1 %). Avec 138 170 habitants, la ville présente une densité de 37 873 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 330 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Paris), et 301 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Paris 11e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 934 €/m² contre 20 000 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 589 200 €, soit une mensualité de 2 856 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 8 160 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 982 000 €, avec une mensualité de 4 760 € (salaire requis : 13 600 € net/mois).

Les prix à Paris 11e Arrondissement sont 301 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Paris 11e Arrondissement	9 820 €	-5,1 %	138 170
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Paris 11e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (9 820 €) est inférieur au prix moyen (9 938 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Paris 11e Arrondissement (75)

Chiffres clés — Paris 11e Arrondissement (75)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 934 €/m²)

Maison 100 m² (20 000 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 934 €/m²)

Maison 100 m² (20 000 €/m²)

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Appartement 60 m² (9 934 €/m²)

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Maison 100 m² (20 000 €/m²)