Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Paris 18e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris 18e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 522 540 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 261 270 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Paris 18e Arrondissement ?

Le démembrement à Paris 18e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Paris 18e Arrondissement (75)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris 18e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Paris 18e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Paris 18e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Paris 18e Arrondissement ?

52 254 € de droits économisés, appartement de 60 m²

261 270 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

243 641 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Paris 18e Arrondissement (75)

9 240 €

Prix moyen / m²

9 224 €

Prix appart. / m²

13 757 €

Prix maison / m²

183 127

Population

522 540 €

Appartement 60 m²

1 375 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (8 709 €/m²)

Valeur pleine propriété 522 540 €

Valeur nue-propriété (50%) 261 270 €

Valeur usufruit (50%) 261 270 €

Droits donation pleine propriété 82 702 €

Droits donation nue-propriété 30 448 €

Économie fiscale 52 254 €

Maison 100 m² (13 757 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 375 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 687 850 €

Valeur usufruit (50%) 687 850 €

Droits donation pleine propriété 362 958 €

Droits donation nue-propriété 119 317 €

Économie fiscale 243 641 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (8 709 €/m²)

Valeur pleine propriété 522 540 €

Valeur nue-propriété (60%) 313 524 €

Valeur usufruit (40%) 209 016 €

Droits donation pleine propriété 82 702 €

Droits donation nue-propriété 40 899 €

Économie fiscale 41 803 €

Maison 100 m² (13 757 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 375 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 825 420 €

Valeur usufruit (40%) 550 280 €

Droits donation pleine propriété 362 958 €

Droits donation nue-propriété 160 588 €

Économie fiscale 202 370 €

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Démembrement de propriété à Paris 18e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Paris 18e Arrondissement (75), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 9 240 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 8 709 euros/m² (2 724 transactions par an), le démembrement à Paris 18e Arrondissement réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Paris 18e Arrondissement est proche de 3 départements : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Paris 18e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne

Questions fréquentes — Démembrement Paris 18e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris 18e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Paris 18e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris 18e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Paris 18e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 522 540 euros : un donateur de 55 ans économise 52 254 euros, un donateur de 70 ans économise 41 803 euros. Pour une maison de 100 m² à 1 375 700 euros : l'économie est de 243 641 euros à 55 ans et 202 370 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Paris 18e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Paris 18e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Paris 18e Arrondissement en 2026

La ville de Paris 18e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 8 709 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 9 240 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,9 %). Avec 183 127 habitants, la ville présente une densité de 30 565 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 2 724 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % moins cher que la médiane du département (Paris), et 256 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Paris 18e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 224 €/m² contre 13 757 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 522 540 €, soit une mensualité de 2 533 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 7 237 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 870 900 €, avec une mensualité de 4 221 € (salaire requis : 12 060 € net/mois).

Les prix à Paris 18e Arrondissement sont 256 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Paris 18e Arrondissement	8 709 €	-6,9 %	183 127
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

Département

Voir les résultats pour Paris (75) 2 103 778 hab.

9 683 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Paris 15e Arrondissement 229 713 hab.

9 535 €/m²

Paris 20e Arrondissement 185 140 hab.

8 276 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Paris 16e Arrondissement 159 386 hab.

10 727 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Paris 18e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (8 709 €) est inférieur au prix moyen (9 240 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Paris 18e Arrondissement (75)

Chiffres clés — Paris 18e Arrondissement (75)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (8 709 €/m²)

Maison 100 m² (13 757 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (8 709 €/m²)

Maison 100 m² (13 757 €/m²)

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Appartement 60 m² (8 709 €/m²)

Maison 100 m² (13 757 €/m²)

Appartement 60 m² (8 709 €/m²)

Maison 100 m² (13 757 €/m²)