Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Paris 4e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris 4e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 760 500 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 380 250 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Paris 4e Arrondissement ?

Le démembrement à Paris 4e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Paris 4e Arrondissement (75)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris 4e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Paris 4e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Paris 4e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Paris 4e Arrondissement (75)

12 675 €

Prix moyen / m²

12 675 €

Prix appart. / m²

0 €

Prix maison / m²

27 332

Population

760 500 €

Appartement 60 m²

0 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (12 675 €/m²)

Valeur pleine propriété 760 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 380 250 €

Valeur usufruit (50%) 380 250 €

Droits donation pleine propriété 141 112 €

Droits donation nue-propriété 54 244 €

Économie fiscale 86 868 €

Maison 100 m² (0 €/m²)

Valeur pleine propriété 0 €

Valeur nue-propriété (50%) 0 €

Valeur usufruit (50%) 0 €

Droits donation pleine propriété 0 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 0 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (12 675 €/m²)

Valeur pleine propriété 760 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 456 300 €

Valeur usufruit (40%) 304 200 €

Droits donation pleine propriété 141 112 €

Droits donation nue-propriété 69 454 €

Économie fiscale 71 658 €

Maison 100 m² (0 €/m²)

Valeur pleine propriété 0 €

Valeur nue-propriété (60%) 0 €

Valeur usufruit (40%) 0 €

Droits donation pleine propriété 0 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 0 €

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Démembrement de propriété en Paris 4e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Paris 4e Arrondissement (75), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 12 675 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Paris 4e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Paris 4e Arrondissement est proche de 4 départements : Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Paris 4e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Paris Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne

Questions fréquentes — Démembrement Paris 4e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Paris 4e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Paris 4e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Paris 4e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Paris 4e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 760 500 euros : un donateur de 55 ans économise 86 868 euros, un donateur de 70 ans économise 71 658 euros. Pour une maison de 100 m² à 0 euros : l'économie est de 0 euros à 55 ans et 0 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Paris 4e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Paris 4e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Paris 4e Arrondissement en 2026

La ville de Paris 4e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 12 596 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 12 675 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec 27 332 habitants, la ville présente une densité de 17 135 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 489 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 30 % plus cher que la médiane du département (Paris), et 415 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Paris 4e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 12 675 €/m² contre 0 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 755 760 €, soit une mensualité de 3 663 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 10 466 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 1 259 600 €, avec une mensualité de 6 105 € (salaire requis : 17 443 € net/mois).

Les prix à Paris 4e Arrondissement sont 415 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Paris 4e Arrondissement	12 596 €	-4,4 %	27 332
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Paris 4e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (12 596 €) est inférieur au prix moyen (12 675 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Paris 4e Arrondissement (75)

Chiffres clés — Paris 4e Arrondissement (75)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (12 675 €/m²)

Maison 100 m² (0 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (12 675 €/m²)

Maison 100 m² (0 €/m²)

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