Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Les Pavillons-sous-Bois ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Les Pavillons-sous-Bois. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 278 160 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 139 080 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Les Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement à Les Pavillons-sous-Bois présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Les Pavillons-sous-Bois (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Les Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement de propriété à Les Pavillons-sous-Bois consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Les Pavillons-sous-Bois. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Les Pavillons-sous-Bois (93)

4 569 €

Prix moyen / m²

4 636 €

Prix appart. / m²

4 461 €

Prix maison / m²

25 804

Population

278 160 €

Appartement 60 m²

446 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 636 €/m²)

Valeur pleine propriété 278 160 €

Valeur nue-propriété (50%) 139 080 €

Valeur usufruit (50%) 139 080 €

Droits donation pleine propriété 33 826 €

Droits donation nue-propriété 6 010 €

Économie fiscale 27 816 €

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 223 050 €

Valeur usufruit (50%) 223 050 €

Droits donation pleine propriété 67 414 €

Droits donation nue-propriété 22 804 €

Économie fiscale 44 610 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 636 €/m²)

Valeur pleine propriété 278 160 €

Valeur nue-propriété (60%) 166 896 €

Valeur usufruit (40%) 111 264 €

Droits donation pleine propriété 33 826 €

Droits donation nue-propriété 11 574 €

Économie fiscale 22 252 €

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 267 660 €

Valeur usufruit (40%) 178 440 €

Droits donation pleine propriété 67 414 €

Droits donation nue-propriété 31 726 €

Économie fiscale 35 688 €

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Démembrement de propriété en Les Pavillons-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Les Pavillons-sous-Bois (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 569 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Les Pavillons-sous-Bois et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Les Pavillons-sous-Bois est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Les Pavillons-sous-Bois génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Les Pavillons-sous-Bois

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Les Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Les Pavillons-sous-Bois, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Les Pavillons-sous-Bois.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Les Pavillons-sous-Bois ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 278 160 euros : un donateur de 55 ans économise 27 816 euros, un donateur de 70 ans économise 22 252 euros. Pour une maison de 100 m² à 446 100 euros : l'économie est de 44 610 euros à 55 ans et 35 688 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Les Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Les Pavillons-sous-Bois, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Pavillons-sous-Bois en 2026

La ville de Les Pavillons-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 635 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 569 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,8 %). Avec 25 804 habitants, la ville présente une densité de 8 831 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 246 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 48 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Pavillons-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 636 €/m² contre 4 461 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 218 100 €, soit une mensualité de 1 057 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 020 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 363 500 €, avec une mensualité de 1 762 € (salaire requis : 5 034 € net/mois).

Les prix à Les Pavillons-sous-Bois sont 48 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Pavillons-sous-Bois	3 635 €	+1,8 %	25 804
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Pavillons-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 635 €) est inférieur au prix moyen (4 569 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Les Pavillons-sous-Bois (93)

Chiffres clés — Les Pavillons-sous-Bois (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 636 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 636 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 636 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)