Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement aux Pavillons-sous-Bois ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris aux Pavillons-sous-Bois. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 218 100 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 109 050 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier aux Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement aux Pavillons-sous-Bois présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Les Pavillons-sous-Bois (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété aux Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement de propriété aux Pavillons-sous-Bois consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché aux Pavillons-sous-Bois. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement aux Pavillons-sous-Bois ?

21 313 € de droits économisés, appartement de 60 m²

109 050 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

44 610 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Les Pavillons-sous-Bois (93)

4 569 €

Prix moyen / m²

4 636 €

Prix appart. / m²

4 461 €

Prix maison / m²

25 804

Population

218 100 €

Appartement 60 m²

446 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 635 €/m²)

Valeur pleine propriété 218 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 109 050 €

Valeur usufruit (50%) 109 050 €

Droits donation pleine propriété 21 814 €

Droits donation nue-propriété 501 €

Économie fiscale 21 313 €

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 223 050 €

Valeur usufruit (50%) 223 050 €

Droits donation pleine propriété 67 414 €

Droits donation nue-propriété 22 804 €

Économie fiscale 44 610 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 635 €/m²)

Valeur pleine propriété 218 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 130 860 €

Valeur usufruit (40%) 87 240 €

Droits donation pleine propriété 21 814 €

Droits donation nue-propriété 4 366 €

Économie fiscale 17 448 €

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 267 660 €

Valeur usufruit (40%) 178 440 €

Droits donation pleine propriété 67 414 €

Droits donation nue-propriété 31 726 €

Économie fiscale 35 688 €

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Démembrement de propriété aux Pavillons-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente aux Pavillons-sous-Bois (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 569 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 635 euros/m² (246 transactions par an), le démembrement aux Pavillons-sous-Bois réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Les Pavillons-sous-Bois est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement aux Pavillons-sous-Bois génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — Démembrement Les Pavillons-sous-Bois

Qu'est-ce que le démembrement de propriété aux Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Aux Les Pavillons-sous-Bois, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris aux Pavillons-sous-Bois.

Combien économise-t-on avec un démembrement aux Pavillons-sous-Bois ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 218 100 euros : un donateur de 55 ans économise 21 313 euros, un donateur de 70 ans économise 17 448 euros. Pour une maison de 100 m² à 446 100 euros : l'économie est de 44 610 euros à 55 ans et 35 688 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien aux Pavillons-sous-Bois ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés aux Pavillons-sous-Bois, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Pavillons-sous-Bois en 2026

La ville de Les Pavillons-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 635 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 569 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,8 %). Avec 25 804 habitants, la ville présente une densité de 8 831 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 246 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 48 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Pavillons-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 636 €/m² contre 4 461 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 218 100 €, soit une mensualité de 1 057 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 020 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 363 500 €, avec une mensualité de 1 762 € (salaire requis : 5 034 € net/mois).

Les prix à Les Pavillons-sous-Bois sont 48 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Pavillons-sous-Bois	3 635 €	+1,8 %	25 804
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Pavillons-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 635 €) est inférieur au prix moyen (4 569 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Les Pavillons-sous-Bois (93)

Chiffres clés — Les Pavillons-sous-Bois (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 635 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 635 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 635 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)

Appartement 60 m² (3 635 €/m²)

Maison 100 m² (4 461 €/m²)