Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Épinay-sur-Seine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Épinay-sur-Seine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 204 360 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 102 180 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Épinay-sur-Seine ?

Le démembrement à Épinay-sur-Seine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Épinay-sur-Seine (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Épinay-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété à Épinay-sur-Seine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Épinay-sur-Seine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Épinay-sur-Seine (93)

3 513 €

Prix moyen / m²

3 406 €

Prix appart. / m²

3 888 €

Prix maison / m²

52 833

Population

204 360 €

Appartement 60 m²

388 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 406 €/m²)

Valeur pleine propriété 204 360 €

Valeur nue-propriété (50%) 102 180 €

Valeur usufruit (50%) 102 180 €

Droits donation pleine propriété 19 066 €

Droits donation nue-propriété 109 €

Économie fiscale 18 957 €

Maison 100 m² (3 888 €/m²)

Valeur pleine propriété 388 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 194 400 €

Valeur usufruit (50%) 194 400 €

Droits donation pleine propriété 55 954 €

Droits donation nue-propriété 17 074 €

Économie fiscale 38 880 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 406 €/m²)

Valeur pleine propriété 204 360 €

Valeur nue-propriété (60%) 122 616 €

Valeur usufruit (40%) 81 744 €

Droits donation pleine propriété 19 066 €

Droits donation nue-propriété 2 718 €

Économie fiscale 16 348 €

Maison 100 m² (3 888 €/m²)

Valeur pleine propriété 388 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 233 280 €

Valeur usufruit (40%) 155 520 €

Droits donation pleine propriété 55 954 €

Droits donation nue-propriété 24 850 €

Économie fiscale 31 104 €

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Démembrement de propriété en Épinay-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Épinay-sur-Seine (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 513 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Épinay-sur-Seine offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Épinay-sur-Seine est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Épinay-sur-Seine sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Épinay-sur-Seine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Épinay-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Épinay-sur-Seine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Épinay-sur-Seine.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Épinay-sur-Seine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 204 360 euros : un donateur de 55 ans économise 18 957 euros, un donateur de 70 ans économise 16 348 euros. Pour une maison de 100 m² à 388 800 euros : l'économie est de 38 880 euros à 55 ans et 31 104 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Épinay-sur-Seine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Épinay-sur-Seine, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Épinay-sur-Seine en 2026

La ville de Épinay-sur-Seine affiche un prix de vente médian de 2 887 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 513 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 52 833 habitants, la ville présente une densité de 11 546 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 320 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 31 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 18 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Épinay-sur-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 406 €/m² contre 3 888 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 173 220 €, soit une mensualité de 840 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 400 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 288 700 €, avec une mensualité de 1 399 € (salaire requis : 3 997 € net/mois).

Les prix à Épinay-sur-Seine sont 18 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Épinay-sur-Seine	2 887 €	-8,2 %	52 833
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Épinay-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 887 €) est inférieur au prix moyen (3 513 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Chiffres clés — Épinay-sur-Seine (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 406 €/m²)

Maison 100 m² (3 888 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 406 €/m²)

Maison 100 m² (3 888 €/m²)

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