Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Gournay-sur-Marne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Gournay-sur-Marne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 305 940 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 152 970 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Gournay-sur-Marne ?

Le démembrement à Gournay-sur-Marne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Gournay-sur-Marne (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Gournay-sur-Marne ?

Le démembrement de propriété à Gournay-sur-Marne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Gournay-sur-Marne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Gournay-sur-Marne (93)

4 588 €

Prix moyen / m²

5 099 €

Prix appart. / m²

4 193 €

Prix maison / m²

7 320

Population

305 940 €

Appartement 60 m²

419 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 099 €/m²)

Valeur pleine propriété 305 940 €

Valeur nue-propriété (50%) 152 970 €

Valeur usufruit (50%) 152 970 €

Droits donation pleine propriété 39 382 €

Droits donation nue-propriété 8 788 €

Économie fiscale 30 594 €

Maison 100 m² (4 193 €/m²)

Valeur pleine propriété 419 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 209 650 €

Valeur usufruit (50%) 209 650 €

Droits donation pleine propriété 62 054 €

Droits donation nue-propriété 20 124 €

Économie fiscale 41 930 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 099 €/m²)

Valeur pleine propriété 305 940 €

Valeur nue-propriété (60%) 183 564 €

Valeur usufruit (40%) 122 376 €

Droits donation pleine propriété 39 382 €

Droits donation nue-propriété 14 907 €

Économie fiscale 24 475 €

Maison 100 m² (4 193 €/m²)

Valeur pleine propriété 419 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 251 580 €

Valeur usufruit (40%) 167 720 €

Droits donation pleine propriété 62 054 €

Droits donation nue-propriété 28 510 €

Économie fiscale 33 544 €

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Démembrement de propriété en Gournay-sur-Marne : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Gournay-sur-Marne (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 588 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Gournay-sur-Marne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Gournay-sur-Marne est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Gournay-sur-Marne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Gournay-sur-Marne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Gournay-sur-Marne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Gournay-sur-Marne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Gournay-sur-Marne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Gournay-sur-Marne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 305 940 euros : un donateur de 55 ans économise 30 594 euros, un donateur de 70 ans économise 24 475 euros. Pour une maison de 100 m² à 419 300 euros : l'économie est de 41 930 euros à 55 ans et 33 544 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Gournay-sur-Marne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Gournay-sur-Marne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gournay-sur-Marne en 2026

La ville de Gournay-sur-Marne affiche un prix de vente médian de 4 422 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 588 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 320 habitants, la ville présente une densité de 4 354 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 78 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 5 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 81 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gournay-sur-Marne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 099 €/m² contre 4 193 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 265 320 €, soit une mensualité de 1 286 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 674 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 442 200 €, avec une mensualité de 2 143 € (salaire requis : 6 123 € net/mois).

Les prix à Gournay-sur-Marne sont 81 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gournay-sur-Marne	4 422 €	en baisse	7 320
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gournay-sur-Marne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 422 €) est inférieur au prix moyen (4 588 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Gournay-sur-Marne (93)

Chiffres clés — Gournay-sur-Marne (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 099 €/m²)

Maison 100 m² (4 193 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 099 €/m²)

Maison 100 m² (4 193 €/m²)

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Maison 100 m² (4 193 €/m²)