Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Livry-Gargan ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Livry-Gargan. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 248 520 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 124 260 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Livry-Gargan ?

Le démembrement à Livry-Gargan présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Livry-Gargan (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Livry-Gargan ?

Le démembrement de propriété à Livry-Gargan consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Livry-Gargan. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Livry-Gargan (93)

4 102 €

Prix moyen / m²

4 142 €

Prix appart. / m²

4 033 €

Prix maison / m²

47 228

Population

248 520 €

Appartement 60 m²

403 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 142 €/m²)

Valeur pleine propriété 248 520 €

Valeur nue-propriété (50%) 124 260 €

Valeur usufruit (50%) 124 260 €

Droits donation pleine propriété 27 898 €

Droits donation nue-propriété 3 046 €

Économie fiscale 24 852 €

Maison 100 m² (4 033 €/m²)

Valeur pleine propriété 403 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 201 650 €

Valeur usufruit (50%) 201 650 €

Droits donation pleine propriété 58 854 €

Droits donation nue-propriété 18 524 €

Économie fiscale 40 330 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 142 €/m²)

Valeur pleine propriété 248 520 €

Valeur nue-propriété (60%) 149 112 €

Valeur usufruit (40%) 99 408 €

Droits donation pleine propriété 27 898 €

Droits donation nue-propriété 8 017 €

Économie fiscale 19 881 €

Maison 100 m² (4 033 €/m²)

Valeur pleine propriété 403 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 241 980 €

Valeur usufruit (40%) 161 320 €

Droits donation pleine propriété 58 854 €

Droits donation nue-propriété 26 590 €

Économie fiscale 32 264 €

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Démembrement de propriété en Livry-Gargan : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Livry-Gargan (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 102 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Livry-Gargan et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Livry-Gargan est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Livry-Gargan génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Livry-Gargan

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Livry-Gargan ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Livry-Gargan, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Livry-Gargan.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Livry-Gargan ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 248 520 euros : un donateur de 55 ans économise 24 852 euros, un donateur de 70 ans économise 19 881 euros. Pour une maison de 100 m² à 403 300 euros : l'économie est de 40 330 euros à 55 ans et 32 264 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Livry-Gargan ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Livry-Gargan, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Livry-Gargan en 2026

La ville de Livry-Gargan affiche un prix de vente médian de 3 171 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 102 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,8 %). Avec 47 228 habitants, la ville présente une densité de 6 410 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 501 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 30 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Livry-Gargan

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 142 €/m² contre 4 033 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 190 260 €, soit une mensualité de 922 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 634 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 317 100 €, avec une mensualité de 1 537 € (salaire requis : 4 391 € net/mois).

Les prix à Livry-Gargan sont 30 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Livry-Gargan	3 171 €	-7,8 %	47 228
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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8 709 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Livry-Gargan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 171 €) est inférieur au prix moyen (4 102 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Livry-Gargan (93)

Chiffres clés — Livry-Gargan (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 142 €/m²)

Maison 100 m² (4 033 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 142 €/m²)

Maison 100 m² (4 033 €/m²)

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