Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Rosny-sous-Bois ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Rosny-sous-Bois. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 251 760 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 125 880 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Rosny-sous-Bois ?

Le démembrement à Rosny-sous-Bois présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Rosny-sous-Bois (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Rosny-sous-Bois ?

Le démembrement de propriété à Rosny-sous-Bois consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Rosny-sous-Bois. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Rosny-sous-Bois (93)

4 333 €

Prix moyen / m²

4 196 €

Prix appart. / m²

5 082 €

Prix maison / m²

47 180

Population

251 760 €

Appartement 60 m²

508 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 196 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 760 €

Valeur nue-propriété (50%) 125 880 €

Valeur usufruit (50%) 125 880 €

Droits donation pleine propriété 28 546 €

Droits donation nue-propriété 3 370 €

Économie fiscale 25 176 €

Maison 100 m² (5 082 €/m²)

Valeur pleine propriété 508 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 254 100 €

Valeur usufruit (50%) 254 100 €

Droits donation pleine propriété 79 834 €

Droits donation nue-propriété 29 014 €

Économie fiscale 50 820 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 196 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 760 €

Valeur nue-propriété (60%) 151 056 €

Valeur usufruit (40%) 100 704 €

Droits donation pleine propriété 28 546 €

Droits donation nue-propriété 8 406 €

Économie fiscale 20 140 €

Maison 100 m² (5 082 €/m²)

Valeur pleine propriété 508 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 304 920 €

Valeur usufruit (40%) 203 280 €

Droits donation pleine propriété 79 834 €

Droits donation nue-propriété 39 178 €

Économie fiscale 40 656 €

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Démembrement de propriété en Rosny-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Rosny-sous-Bois (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 333 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Rosny-sous-Bois et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Rosny-sous-Bois est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Rosny-sous-Bois génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Rosny-sous-Bois

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Rosny-sous-Bois ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Rosny-sous-Bois, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Rosny-sous-Bois.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Rosny-sous-Bois ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 251 760 euros : un donateur de 55 ans économise 25 176 euros, un donateur de 70 ans économise 20 140 euros. Pour une maison de 100 m² à 508 200 euros : l'économie est de 50 820 euros à 55 ans et 40 656 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Rosny-sous-Bois ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Rosny-sous-Bois, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Rosny-sous-Bois en 2026

La ville de Rosny-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 929 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 333 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,1 %). Avec 47 180 habitants, la ville présente une densité de 7 981 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 452 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Rosny-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 196 €/m² contre 5 082 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 235 740 €, soit une mensualité de 1 143 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 266 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 392 900 €, avec une mensualité de 1 904 € (salaire requis : 5 440 € net/mois).

Les prix à Rosny-sous-Bois sont 60 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Rosny-sous-Bois	3 929 €	-7,1 %	47 180
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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8 709 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Rosny-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 929 €) est inférieur au prix moyen (4 333 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 196 €/m²)

Maison 100 m² (5 082 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 196 €/m²)

Maison 100 m² (5 082 €/m²)

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Maison 100 m² (5 082 €/m²)