Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Rhône ?

Le démembrement dans le Rhône présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Rhône (69)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Rhône ?

Le démembrement de propriété dans le Rhône consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Rhône ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Rhône. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 231 720 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 115 860 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Rhône. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans le Rhône ?

23 168 € de droits économisés, appartement de 60 m²

115 860 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

40 590 €

économisés sur une maison de 100 m²

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Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Rhône (69)

4 674 €

Prix moyen / m²

4 915 €

Prix appart. / m²

4 059 €

Prix maison / m²

1 914 667

Population

231 720 €

Appartement 60 m²

405 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Valeur pleine propriété 231 720 €

Valeur nue-propriété (50%) 115 860 €

Valeur usufruit (50%) 115 860 €

Droits donation pleine propriété 24 538 €

Droits donation nue-propriété 1 370 €

Économie fiscale 23 168 €

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

Valeur pleine propriété 405 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 202 950 €

Valeur usufruit (50%) 202 950 €

Droits donation pleine propriété 59 374 €

Droits donation nue-propriété 18 784 €

Économie fiscale 40 590 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Valeur pleine propriété 231 720 €

Valeur nue-propriété (60%) 139 032 €

Valeur usufruit (40%) 92 688 €

Droits donation pleine propriété 24 538 €

Droits donation nue-propriété 6 001 €

Économie fiscale 18 537 €

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

Valeur pleine propriété 405 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 243 540 €

Valeur usufruit (40%) 162 360 €

Droits donation pleine propriété 59 374 €

Droits donation nue-propriété 26 902 €

Économie fiscale 32 472 €

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Démembrement de propriété dans le Rhône : ce qu'il faut savoir

Le Rhône est dominé par Lyon, deuxième marché immobilier de France après Paris. Les prix lyonnais ont connu une correction en 2023-2024 après des années de forte hausse, et se stabilisent autour de 4 500 EUR/m2 dans les arrondissements centraux. Villeurbanne s

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Rhône (69), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 4 674 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 862 euros/m² (23 847 transactions par an), le démembrement dans le Rhône réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Villeurbanne, Lyon 3e Arrondissement, Lyon 7e Arrondissement, Lyon 8e Arrondissement, Vénissieux, Lyon 9e Arrondissement, Vaulx-en-Velin et Lyon 6e Arrondissement. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Rhône est voisin de 4 départements : Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Rhône génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Ain Isère Loire Saône-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Rhône

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Rhône ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Rhône, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Rhône.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Rhône ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 231 720 euros : un donateur de 55 ans économise 23 168 euros, un donateur de 70 ans économise 18 537 euros. Pour une maison de 100 m² à 405 900 euros : l'économie est de 40 590 euros à 55 ans et 32 472 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Rhône ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Rhône, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Rhône en 2026

Le département Rhône (69) affiche un prix de vente médian de 3 862 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 674 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,8 %). Avec ses 1 914 667 habitants répartis sur 3 249 km², le département présente une densité de 589 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 23 847 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 58 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Rhône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 915 €/m² contre 4 059 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 231 720 €, soit une mensualité de 1 123 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 209 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 386 200 €, avec une mensualité de 1 872 € (salaire requis : 5 349 € net/mois).

Les prix en Rhône sont 58 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain, Isère, Loire affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990
Loire	1 839 €	-3 %	774 133

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Principales villes en Rhône

Villeurbanne 163 684 hab.

3 696 €/m²

Lyon 3e Arrondissement 100 679 hab.

4 622 €/m²

Lyon 7e Arrondissement 88 326 hab.

4 565 €/m²

Lyon 8e Arrondissement 85 943 hab.

4 307 €/m²

Vénissieux 65 502 hab.

2 962 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Rhône

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 66 communes couvertes du département.

Lyon Villeurbanne Lyon 3e Arrondissement Lyon 7e Arrondissement Lyon 8e Arrondissement Vénissieux Lyon 9e Arrondissement Vaulx-en-Velin Lyon 6e Arrondissement Saint-Priest Lyon 5e Arrondissement Caluire-et-Cuire Bron Oullins-Pierre-Bénite Meyzieu Villefranche-sur-Saône Lyon 4e Arrondissement Rillieux-la-Pape Lyon 2e Arrondissement Décines-Charpieu Lyon 1er Arrondissement Tassin-la-Demi-Lune Sainte-Foy-lès-Lyon Givors Saint-Genis-Laval Saint-Fons Écully Francheville Belleville-en-Beaujolais Mions Genas Brignais Craponne Corbas Chassieu Tarare Feyzin Chaponost Dardilly Irigny Anse Gleizé Neuville-sur-Saône Saint-Didier-au-Mont-d'Or Sathonay-Camp Saint-Bonnet-de-Mure Fontaines-sur-Saône Brindas Lentilly L'Arbresle La Mulatière Grézieu-la-Varenne Saint-Cyr-au-Mont-d'Or Champagne-au-Mont-d'Or Vaugneray Mornant Saint-Symphorien-d'Ozon Jonage Saint-Laurent-de-Mure Thizy-les-Bourgs Ternay Genay Saint-Genis-les-Ollières Charbonnières-les-Bains Vindry-sur-Turdine Vernaison

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Rhône

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 862 €) est inférieur au prix moyen (4 674 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 266 communes, dont les principales sont Villeurbanne, Lyon 3e Arrondissement, Lyon 7e Arrondissement, Lyon 8e Arrondissement.

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Démembrement Rhône (69)

Chiffres clés — Rhône (69)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (4 059 €/m²)