Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Vaulx-en-Velin ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Vaulx-en-Velin. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 165 840 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 82 920 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Vaulx-en-Velin ?

Le démembrement à Vaulx-en-Velin présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Vaulx-en-Velin (69)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Vaulx-en-Velin ?

Le démembrement de propriété à Vaulx-en-Velin consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Vaulx-en-Velin. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Vaulx-en-Velin (69)

3 053 €

Prix moyen / m²

2 764 €

Prix appart. / m²

3 929 €

Prix maison / m²

53 069

Population

165 840 €

Appartement 60 m²

392 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 764 €/m²)

Valeur pleine propriété 165 840 €

Valeur nue-propriété (50%) 82 920 €

Valeur usufruit (50%) 82 920 €

Droits donation pleine propriété 11 362 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 11 362 €

Maison 100 m² (3 929 €/m²)

Valeur pleine propriété 392 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 196 450 €

Valeur usufruit (50%) 196 450 €

Droits donation pleine propriété 56 774 €

Droits donation nue-propriété 17 484 €

Économie fiscale 39 290 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 764 €/m²)

Valeur pleine propriété 165 840 €

Valeur nue-propriété (60%) 99 504 €

Valeur usufruit (40%) 66 336 €

Droits donation pleine propriété 11 362 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 11 362 €

Maison 100 m² (3 929 €/m²)

Valeur pleine propriété 392 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 235 740 €

Valeur usufruit (40%) 157 160 €

Droits donation pleine propriété 56 774 €

Droits donation nue-propriété 25 342 €

Économie fiscale 31 432 €

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Démembrement de propriété en Vaulx-en-Velin : ce qu'il faut savoir

Ville de Auvergne-Rhône-Alpes.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Vaulx-en-Velin (69), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 3 053 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Vaulx-en-Velin offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Vaulx-en-Velin est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Vaulx-en-Velin sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Rhône Ain Isère Loire Saône-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Vaulx-en-Velin

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Vaulx-en-Velin ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Vaulx-en-Velin, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Vaulx-en-Velin.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Vaulx-en-Velin ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 165 840 euros : un donateur de 55 ans économise 11 362 euros, un donateur de 70 ans économise 11 362 euros. Pour une maison de 100 m² à 392 900 euros : l'économie est de 39 290 euros à 55 ans et 31 432 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Vaulx-en-Velin ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Vaulx-en-Velin, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vaulx-en-Velin en 2026

La ville de Vaulx-en-Velin affiche un prix de vente médian de 2 956 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 053 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9 %). Avec 53 069 habitants, la ville présente une densité de 2 523 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 330 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % moins cher que la médiane du département (Rhône), et 21 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vaulx-en-Velin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 764 €/m² contre 3 929 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 177 360 €, soit une mensualité de 860 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 295 600 €, avec une mensualité de 1 433 € (salaire requis : 4 094 € net/mois).

Les prix à Vaulx-en-Velin sont 21 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vaulx-en-Velin	2 956 €	-9 %	53 069
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990

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Autres villes de la région

Saint-Étienne 173 136 hab.

1 406 €/m²

Villeurbanne 163 684 hab.

3 696 €/m²

Grenoble 156 140 hab.

2 615 €/m²

Clermont-Ferrand 146 351 hab.

2 297 €/m²

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vaulx-en-Velin

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 956 €) est inférieur au prix moyen (3 053 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Vaulx-en-Velin (69)

Chiffres clés — Vaulx-en-Velin (69)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 764 €/m²)

Maison 100 m² (3 929 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 764 €/m²)

Maison 100 m² (3 929 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 764 €/m²)

Maison 100 m² (3 929 €/m²)

Appartement 60 m² (2 764 €/m²)

Maison 100 m² (3 929 €/m²)