Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Caluire-et-Cuire ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Caluire-et-Cuire. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 286 860 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 143 430 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Caluire-et-Cuire ?

Le démembrement à Caluire-et-Cuire présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Caluire-et-Cuire (69)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Caluire-et-Cuire ?

Le démembrement de propriété à Caluire-et-Cuire consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Caluire-et-Cuire. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Caluire-et-Cuire (69)

5 153 €

Prix moyen / m²

4 781 €

Prix appart. / m²

7 241 €

Prix maison / m²

43 597

Population

286 860 €

Appartement 60 m²

724 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 781 €/m²)

Valeur pleine propriété 286 860 €

Valeur nue-propriété (50%) 143 430 €

Valeur usufruit (50%) 143 430 €

Droits donation pleine propriété 35 566 €

Droits donation nue-propriété 6 880 €

Économie fiscale 28 686 €

Maison 100 m² (7 241 €/m²)

Valeur pleine propriété 724 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 362 050 €

Valeur usufruit (50%) 362 050 €

Droits donation pleine propriété 130 192 €

Droits donation nue-propriété 50 604 €

Économie fiscale 79 588 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 781 €/m²)

Valeur pleine propriété 286 860 €

Valeur nue-propriété (60%) 172 116 €

Valeur usufruit (40%) 114 744 €

Droits donation pleine propriété 35 566 €

Droits donation nue-propriété 12 618 €

Économie fiscale 22 948 €

Maison 100 m² (7 241 €/m²)

Valeur pleine propriété 724 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 434 460 €

Valeur usufruit (40%) 289 640 €

Droits donation pleine propriété 130 192 €

Droits donation nue-propriété 65 086 €

Économie fiscale 65 106 €

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Démembrement de propriété en Caluire-et-Cuire : ce qu'il faut savoir

Ville de Auvergne-Rhône-Alpes.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Caluire-et-Cuire (69), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 5 153 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Caluire-et-Cuire et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Caluire-et-Cuire est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Caluire-et-Cuire génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Rhône Ain Isère Loire Saône-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Caluire-et-Cuire

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Caluire-et-Cuire ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Caluire-et-Cuire, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Caluire-et-Cuire.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Caluire-et-Cuire ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 286 860 euros : un donateur de 55 ans économise 28 686 euros, un donateur de 70 ans économise 22 948 euros. Pour une maison de 100 m² à 724 100 euros : l'économie est de 79 588 euros à 55 ans et 65 106 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Caluire-et-Cuire ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Caluire-et-Cuire, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Caluire-et-Cuire en 2026

La ville de Caluire-et-Cuire affiche un prix de vente médian de 4 113 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 153 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,5 %). Avec 43 597 habitants, la ville présente une densité de 4 177 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 641 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % plus cher que la médiane du département (Rhône), et 68 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Caluire-et-Cuire

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 781 €/m² contre 7 241 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 246 780 €, soit une mensualité de 1 196 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 417 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 411 300 €, avec une mensualité de 1 993 € (salaire requis : 5 694 € net/mois).

Les prix à Caluire-et-Cuire sont 68 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain, Isère affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Caluire-et-Cuire	4 113 €	-6,5 %	43 597
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990

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Autres villes de la région

Saint-Étienne 173 136 hab.

1 406 €/m²

Villeurbanne 163 684 hab.

3 696 €/m²

Grenoble 156 140 hab.

2 615 €/m²

Clermont-Ferrand 146 351 hab.

2 297 €/m²

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Caluire-et-Cuire

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 113 €) est inférieur au prix moyen (5 153 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Caluire-et-Cuire (69)

Chiffres clés — Caluire-et-Cuire (69)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 781 €/m²)

Maison 100 m² (7 241 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 781 €/m²)

Maison 100 m² (7 241 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 781 €/m²)

Maison 100 m² (7 241 €/m²)

Appartement 60 m² (4 781 €/m²)

Maison 100 m² (7 241 €/m²)