Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Lyon 4e Arrondissement ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Lyon 4e Arrondissement. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 331 740 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 165 870 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Lyon 4e Arrondissement ?

Le démembrement à Lyon 4e Arrondissement présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Lyon 4e Arrondissement (69)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Lyon 4e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété à Lyon 4e Arrondissement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Lyon 4e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Lyon 4e Arrondissement (69)

5 577 €

Prix moyen / m²

5 529 €

Prix appart. / m²

7 923 €

Prix maison / m²

34 752

Population

331 740 €

Appartement 60 m²

792 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 529 €/m²)

Valeur pleine propriété 331 740 €

Valeur nue-propriété (50%) 165 870 €

Valeur usufruit (50%) 165 870 €

Droits donation pleine propriété 44 542 €

Droits donation nue-propriété 11 368 €

Économie fiscale 33 174 €

Maison 100 m² (7 923 €/m²)

Valeur pleine propriété 792 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 396 150 €

Valeur usufruit (50%) 396 150 €

Droits donation pleine propriété 150 652 €

Droits donation nue-propriété 57 424 €

Économie fiscale 93 228 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 529 €/m²)

Valeur pleine propriété 331 740 €

Valeur nue-propriété (60%) 199 044 €

Valeur usufruit (40%) 132 696 €

Droits donation pleine propriété 44 542 €

Droits donation nue-propriété 18 003 €

Économie fiscale 26 539 €

Maison 100 m² (7 923 €/m²)

Valeur pleine propriété 792 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 475 380 €

Valeur usufruit (40%) 316 920 €

Droits donation pleine propriété 150 652 €

Droits donation nue-propriété 73 270 €

Économie fiscale 77 382 €

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Démembrement de propriété en Lyon 4e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Auvergne-Rhône-Alpes.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Lyon 4e Arrondissement (69), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 5 577 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Lyon 4e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Lyon 4e Arrondissement est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Lyon 4e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Rhône Ain Isère Loire Saône-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Lyon 4e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Lyon 4e Arrondissement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Lyon 4e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Lyon 4e Arrondissement.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Lyon 4e Arrondissement ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 331 740 euros : un donateur de 55 ans économise 33 174 euros, un donateur de 70 ans économise 26 539 euros. Pour une maison de 100 m² à 792 300 euros : l'économie est de 93 228 euros à 55 ans et 77 382 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Lyon 4e Arrondissement ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Lyon 4e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Lyon 4e Arrondissement en 2026

La ville de Lyon 4e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 4 938 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 577 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-11,6 %). Avec 34 752 habitants, la ville présente une densité de 11 938 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 497 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 28 % plus cher que la médiane du département (Rhône), et 102 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Lyon 4e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 529 €/m² contre 7 923 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 296 280 €, soit une mensualité de 1 436 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 103 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 493 800 €, avec une mensualité de 2 393 € (salaire requis : 6 837 € net/mois).

Les prix à Lyon 4e Arrondissement sont 102 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Rhône, Ain, Isère affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Lyon 4e Arrondissement	4 938 €	-11,6 %	34 752
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990

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1 406 €/m²

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3 696 €/m²

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2 615 €/m²

Clermont-Ferrand 146 351 hab.

2 297 €/m²

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Lyon 4e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 938 €) est inférieur au prix moyen (5 577 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Lyon 4e Arrondissement (69)

Chiffres clés — Lyon 4e Arrondissement (69)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 529 €/m²)

Maison 100 m² (7 923 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 529 €/m²)

Maison 100 m² (7 923 €/m²)

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