Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à La Réunion ?

Le démembrement à La Réunion présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement La Réunion (974)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à La Réunion ?

Le démembrement de propriété à La Réunion consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à La Réunion ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à La Réunion. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 174 660 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 87 330 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à La Réunion. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à La Réunion ?

13 126 € de droits économisés, appartement de 60 m²

87 330 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

35 640 €

économisés sur une maison de 100 m²

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Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — La Réunion (974)

4 061 €

Prix moyen / m²

4 651 €

Prix appart. / m²

3 564 €

Prix maison / m²

889 679

Population

174 660 €

Appartement 60 m²

356 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 911 €/m²)

Valeur pleine propriété 174 660 €

Valeur nue-propriété (50%) 87 330 €

Valeur usufruit (50%) 87 330 €

Droits donation pleine propriété 13 126 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 13 126 €

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Valeur pleine propriété 356 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 178 200 €

Valeur usufruit (50%) 178 200 €

Droits donation pleine propriété 49 474 €

Droits donation nue-propriété 13 834 €

Économie fiscale 35 640 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 911 €/m²)

Valeur pleine propriété 174 660 €

Valeur nue-propriété (60%) 104 796 €

Valeur usufruit (40%) 69 864 €

Droits donation pleine propriété 13 126 €

Droits donation nue-propriété 240 €

Économie fiscale 12 886 €

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Valeur pleine propriété 356 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 213 840 €

Valeur usufruit (40%) 142 560 €

Droits donation pleine propriété 49 474 €

Droits donation nue-propriété 20 962 €

Économie fiscale 28 512 €

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Démembrement de propriété à La Réunion : ce qu'il faut savoir

La Réunion est le DOM le plus peuplé avec un marché immobilier structure et actif. Les prix sont soutenus par les sur-rémunérations des fonctionnaires et la forte demande de logements neufs (défiscalisation). Le littoral ouest (Saint-Gilles, Saint-Paul) est le secteur le plus prisé. L

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à La Réunion (974), situé en région La Réunion. Avec un prix moyen de 4 061 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 911 euros/m², La Réunion permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre, Le Tampon, Saint-André, Saint-Louis, Saint-Joseph et Saint-Benoît. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Questions fréquentes — Démembrement La Réunion

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à La Réunion ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À La Réunion, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à La Réunion.

Combien économise-t-on avec un démembrement à La Réunion ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 174 660 euros : un donateur de 55 ans économise 13 126 euros, un donateur de 70 ans économise 12 886 euros. Pour une maison de 100 m² à 356 400 euros : l'économie est de 35 640 euros à 55 ans et 28 512 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à La Réunion ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À La Réunion, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à La Réunion en 2026

Le département La Réunion (974) affiche un prix de vente médian de 2 911 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 061 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,9 %). Avec ses 889 679 habitants répartis sur 2 512 km², le département présente une densité de 354 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 5 574 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à La Réunion

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 3 564 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 174 660 €, soit une mensualité de 847 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 420 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 291 100 €, avec une mensualité de 1 411 € (salaire requis : 4 031 € net/mois).

Les prix à La Réunion sont 19 % au-dessus de la moyenne nationale.

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Principales villes à La Réunion

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes à La Réunion

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 24 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à La Réunion

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 911 €) est inférieur au prix moyen (4 061 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 24 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre, Le Tampon.

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Démembrement La Réunion (974)

Chiffres clés — La Réunion (974)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 911 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 911 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 911 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Appartement 60 m² (2 911 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)