Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement aux Trois-Bassins ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris aux Trois-Bassins. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 158 340 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 79 170 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier aux Trois-Bassins ?

Le démembrement aux Trois-Bassins présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Les Trois-Bassins (974)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété aux Trois-Bassins ?

Le démembrement de propriété aux Trois-Bassins consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché aux Trois-Bassins. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement aux Trois-Bassins ?

9 862 € de droits économisés, appartement de 60 m²

79 170 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

37 030 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Les Trois-Bassins (974)

3 826 €

Prix moyen / m²

4 244 €

Prix appart. / m²

3 703 €

Prix maison / m²

7 221

Population

158 340 €

Appartement 60 m²

370 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 639 €/m²)

Valeur pleine propriété 158 340 €

Valeur nue-propriété (50%) 79 170 €

Valeur usufruit (50%) 79 170 €

Droits donation pleine propriété 9 862 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 9 862 €

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Valeur pleine propriété 370 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 185 150 €

Valeur usufruit (50%) 185 150 €

Droits donation pleine propriété 52 254 €

Droits donation nue-propriété 15 224 €

Économie fiscale 37 030 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 639 €/m²)

Valeur pleine propriété 158 340 €

Valeur nue-propriété (60%) 95 004 €

Valeur usufruit (40%) 63 336 €

Droits donation pleine propriété 9 862 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 9 862 €

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Valeur pleine propriété 370 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 222 180 €

Valeur usufruit (40%) 148 120 €

Droits donation pleine propriété 52 254 €

Droits donation nue-propriété 22 630 €

Économie fiscale 29 624 €

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Démembrement de propriété aux Trois-Bassins : ce qu'il faut savoir

Ville de La Réunion.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente aux Trois-Bassins (974), situé en région La Réunion. Avec un prix moyen de 3 826 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 639 euros/m², Les Trois-Bassins permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Questions fréquentes — Démembrement Les Trois-Bassins

Qu'est-ce que le démembrement de propriété aux Trois-Bassins ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Aux Les Trois-Bassins, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris aux Trois-Bassins.

Combien économise-t-on avec un démembrement aux Trois-Bassins ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 158 340 euros : un donateur de 55 ans économise 9 862 euros, un donateur de 70 ans économise 9 862 euros. Pour une maison de 100 m² à 370 300 euros : l'économie est de 37 030 euros à 55 ans et 29 624 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien aux Trois-Bassins ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Aux Les Trois-Bassins, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Trois-Bassins en 2026

La ville de Les Trois-Bassins affiche un prix de vente médian de 2 639 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 826 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 221 habitants, la ville présente une densité de 169 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 35 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 8 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Trois-Bassins

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 244 €/m² contre 3 703 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 158 340 €, soit une mensualité de 767 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 191 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 263 900 €, avec une mensualité de 1 279 € (salaire requis : 3 654 € net/mois).

Les prix à Les Trois-Bassins sont 8 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Trois-Bassins

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 639 €) est inférieur au prix moyen (3 826 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Les Trois-Bassins (974)

Chiffres clés — Les Trois-Bassins (974)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 639 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 639 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 639 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Appartement 60 m² (2 639 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)