Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Joseph ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Joseph. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 343 020 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 171 510 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Joseph ?

Le démembrement à Saint-Joseph présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Joseph (974)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Joseph ?

Le démembrement de propriété à Saint-Joseph consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Joseph. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Joseph (974)

3 021 €

Prix moyen / m²

5 717 €

Prix appart. / m²

2 477 €

Prix maison / m²

39 207

Population

343 020 €

Appartement 60 m²

247 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 717 €/m²)

Valeur pleine propriété 343 020 €

Valeur nue-propriété (50%) 171 510 €

Valeur usufruit (50%) 171 510 €

Droits donation pleine propriété 46 798 €

Droits donation nue-propriété 12 496 €

Économie fiscale 34 302 €

Maison 100 m² (2 477 €/m²)

Valeur pleine propriété 247 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 123 850 €

Valeur usufruit (50%) 123 850 €

Droits donation pleine propriété 27 734 €

Droits donation nue-propriété 2 964 €

Économie fiscale 24 770 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 717 €/m²)

Valeur pleine propriété 343 020 €

Valeur nue-propriété (60%) 205 812 €

Valeur usufruit (40%) 137 208 €

Droits donation pleine propriété 46 798 €

Droits donation nue-propriété 19 357 €

Économie fiscale 27 441 €

Maison 100 m² (2 477 €/m²)

Valeur pleine propriété 247 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 148 620 €

Valeur usufruit (40%) 99 080 €

Droits donation pleine propriété 27 734 €

Droits donation nue-propriété 7 918 €

Économie fiscale 19 816 €

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Démembrement de propriété en Saint-Joseph : ce qu'il faut savoir

Ville de La Réunion.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Joseph (974), situé en région La Réunion. Avec un prix moyen de 3 021 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Joseph offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Joseph est proche de 1 départements : La Réunion. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Joseph sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

La Réunion

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Joseph

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Joseph ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Joseph, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Joseph.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Joseph ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 343 020 euros : un donateur de 55 ans économise 34 302 euros, un donateur de 70 ans économise 27 441 euros. Pour une maison de 100 m² à 247 700 euros : l'économie est de 24 770 euros à 55 ans et 19 816 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Joseph ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Joseph, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Joseph en 2026

La ville de Saint-Joseph affiche un prix de vente médian de 2 243 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 021 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,2 %). Avec 39 207 habitants, la ville présente une densité de 219 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 256 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Joseph

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 717 €/m² contre 2 477 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 134 580 €, soit une mensualité de 652 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 863 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 224 300 €, avec une mensualité de 1 087 € (salaire requis : 3 106 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Joseph	2 243 €	-7,2 %	39 207
La Réunion	2 911 €	+1,9 %	889 679

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Joseph

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 243 €) est inférieur au prix moyen (3 021 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Joseph (974)

Chiffres clés — Saint-Joseph (974)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 717 €/m²)

Maison 100 m² (2 477 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 717 €/m²)

Maison 100 m² (2 477 €/m²)

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Appartement 60 m² (5 717 €/m²)

Maison 100 m² (2 477 €/m²)

Appartement 60 m² (5 717 €/m²)

Maison 100 m² (2 477 €/m²)