Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Sainte-Marie ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Sainte-Marie. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 371 760 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 185 880 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Sainte-Marie ?

Le démembrement à Sainte-Marie présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Sainte-Marie (974)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Sainte-Marie ?

Le démembrement de propriété à Sainte-Marie consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Sainte-Marie. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Sainte-Marie (974)

4 373 €

Prix moyen / m²

6 196 €

Prix appart. / m²

2 744 €

Prix maison / m²

37 093

Population

371 760 €

Appartement 60 m²

274 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 196 €/m²)

Valeur pleine propriété 371 760 €

Valeur nue-propriété (50%) 185 880 €

Valeur usufruit (50%) 185 880 €

Droits donation pleine propriété 52 546 €

Droits donation nue-propriété 15 370 €

Économie fiscale 37 176 €

Maison 100 m² (2 744 €/m²)

Valeur pleine propriété 274 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 137 200 €

Valeur usufruit (50%) 137 200 €

Droits donation pleine propriété 33 074 €

Droits donation nue-propriété 5 634 €

Économie fiscale 27 440 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 196 €/m²)

Valeur pleine propriété 371 760 €

Valeur nue-propriété (60%) 223 056 €

Valeur usufruit (40%) 148 704 €

Droits donation pleine propriété 52 546 €

Droits donation nue-propriété 22 806 €

Économie fiscale 29 740 €

Maison 100 m² (2 744 €/m²)

Valeur pleine propriété 274 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 164 640 €

Valeur usufruit (40%) 109 760 €

Droits donation pleine propriété 33 074 €

Droits donation nue-propriété 11 122 €

Économie fiscale 21 952 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Sainte-Marie

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Sainte-Marie : ce qu'il faut savoir

Ville de La Réunion.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Sainte-Marie (974), situé en région La Réunion. Avec un prix moyen de 4 373 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Sainte-Marie et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Sainte-Marie est proche de 1 départements : La Réunion. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Sainte-Marie génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

La Réunion

Questions fréquentes — Démembrement Sainte-Marie

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Sainte-Marie ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Sainte-Marie, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Sainte-Marie.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Sainte-Marie ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 371 760 euros : un donateur de 55 ans économise 37 176 euros, un donateur de 70 ans économise 29 740 euros. Pour une maison de 100 m² à 274 400 euros : l'économie est de 27 440 euros à 55 ans et 21 952 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Sainte-Marie ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Sainte-Marie, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sainte-Marie en 2026

La ville de Sainte-Marie affiche un prix de vente médian de 2 516 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 373 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-7,7 %). Avec 37 093 habitants, la ville présente une densité de 417 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 214 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 3 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sainte-Marie

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 196 €/m² contre 2 744 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 150 960 €, soit une mensualité de 732 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 091 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 251 600 €, avec une mensualité de 1 219 € (salaire requis : 3 483 € net/mois).

Les prix à Sainte-Marie sont 3 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Sainte-Marie	2 516 €	-7,7 %	37 093
La Réunion	2 911 €	+1,9 %	889 679

Explorer

Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sainte-Marie

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 516 €) est inférieur au prix moyen (4 373 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Sainte-Marie

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Sainte-Marie

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Sainte-Marie (974)

Chiffres clés — Sainte-Marie (974)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 196 €/m²)

Maison 100 m² (2 744 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 196 €/m²)

Maison 100 m² (2 744 €/m²)

Démembrement de propriété en Sainte-Marie : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Sainte-Marie

Le marché immobilier à Sainte-Marie en 2026

Prix et budget à Sainte-Marie

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Sainte-Marie

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (6 196 €/m²)

Maison 100 m² (2 744 €/m²)

Appartement 60 m² (6 196 €/m²)

Maison 100 m² (2 744 €/m²)