Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Denis de la Réunion ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Denis de la Réunion. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 279 060 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 139 530 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Denis de la Réunion ?

Le démembrement à Saint-Denis de la Réunion présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Denis de la Réunion (974)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Denis de la Réunion ?

Le démembrement de propriété à Saint-Denis de la Réunion consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Denis de la Réunion. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Denis de la Réunion (974)

4 061 €

Prix moyen / m²

4 651 €

Prix appart. / m²

3 564 €

Prix maison / m²

153 810

Population

279 060 €

Appartement 60 m²

356 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Valeur pleine propriété 279 060 €

Valeur nue-propriété (50%) 139 530 €

Valeur usufruit (50%) 139 530 €

Droits donation pleine propriété 34 006 €

Droits donation nue-propriété 6 100 €

Économie fiscale 27 906 €

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Valeur pleine propriété 356 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 178 200 €

Valeur usufruit (50%) 178 200 €

Droits donation pleine propriété 49 474 €

Droits donation nue-propriété 13 834 €

Économie fiscale 35 640 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Valeur pleine propriété 279 060 €

Valeur nue-propriété (60%) 167 436 €

Valeur usufruit (40%) 111 624 €

Droits donation pleine propriété 34 006 €

Droits donation nue-propriété 11 682 €

Économie fiscale 22 324 €

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Valeur pleine propriété 356 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 213 840 €

Valeur usufruit (40%) 142 560 €

Droits donation pleine propriété 49 474 €

Droits donation nue-propriété 20 962 €

Économie fiscale 28 512 €

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Démembrement de propriété en Saint-Denis de la Réunion : ce qu'il faut savoir

Ville de La Réunion.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Denis de la Réunion (974), situé en région La Réunion. Avec un prix moyen de 4 061 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Denis de la Réunion et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Denis de la Réunion est proche de 1 départements : La Réunion. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Denis de la Réunion génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

La Réunion

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Denis de la Réunion

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Denis de la Réunion ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Denis de la Réunion, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Denis de la Réunion.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Denis de la Réunion ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 279 060 euros : un donateur de 55 ans économise 27 906 euros, un donateur de 70 ans économise 22 324 euros. Pour une maison de 100 m² à 356 400 euros : l'économie est de 35 640 euros à 55 ans et 28 512 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Denis de la Réunion ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Denis de la Réunion, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Denis de la Réunion en 2026

La ville de Saint-Denis de la Réunion affiche un prix de vente médian de 2 911 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 061 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,9 %). Avec 153 810 habitants, la ville présente une densité de 1 130 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 200 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (La Réunion), et 19 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Denis de la Réunion

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 3 564 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 174 660 €, soit une mensualité de 847 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 420 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 291 100 €, avec une mensualité de 1 411 € (salaire requis : 4 031 € net/mois).

Les prix à Saint-Denis de la Réunion sont 19 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Denis de la Réunion	2 911 €	+1,9 %	153 810
La Réunion	2 911 €	+1,9 %	889 679

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Denis de la Réunion

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 911 €) est inférieur au prix moyen (4 061 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Denis de la Réunion (974)

Chiffres clés — Saint-Denis de la Réunion (974)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Maison 100 m² (3 564 €/m²)