Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans la Seine-Maritime ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Seine-Maritime. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 135 000 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 67 500 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans la Seine-Maritime ?

Le démembrement dans la Seine-Maritime présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Seine-Maritime (76)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Seine-Maritime ?

Le démembrement de propriété dans la Seine-Maritime consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans la Seine-Maritime. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans la Seine-Maritime ?

5 194 € de droits économisés, appartement de 60 m²

67 500 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

24 490 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Seine-Maritime (76)

3 124 €

Prix moyen / m²

4 191 €

Prix appart. / m²

2 449 €

Prix maison / m²

1 260 964

Population

135 000 €

Appartement 60 m²

244 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 250 €/m²)

Valeur pleine propriété 135 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 67 500 €

Valeur usufruit (50%) 67 500 €

Droits donation pleine propriété 5 194 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 5 194 €

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 122 450 €

Valeur usufruit (50%) 122 450 €

Droits donation pleine propriété 27 174 €

Droits donation nue-propriété 2 684 €

Économie fiscale 24 490 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 250 €/m²)

Valeur pleine propriété 135 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 81 000 €

Valeur usufruit (40%) 54 000 €

Droits donation pleine propriété 5 194 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 5 194 €

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 146 940 €

Valeur usufruit (40%) 97 960 €

Droits donation pleine propriété 27 174 €

Droits donation nue-propriété 7 582 €

Économie fiscale 19 592 €

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Démembrement de propriété dans la Seine-Maritime : ce qu'il faut savoir

La Seine-Maritime est portée par deux poles : Rouen, a 1h15 de Paris, avec un centre historique en renouvellement et des prix contenus ; et Le Havre, ville Perret classee UNESCO, ou le marché est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans la Seine-Maritime (76), situé en région Normandie. Avec un prix moyen de 3 124 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 250 euros/m² (20 514 transactions par an), le démembrement dans la Seine-Maritime réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Le Havre, Rouen, Saint-Étienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen, Dieppe, Le Grand-Quevilly, Le Petit-Quevilly et Mont-Saint-Aignan. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Seine-Maritime est voisin de 4 départements : Eure, Oise, Somme, Calvados. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans la Seine-Maritime génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Eure Oise Somme Calvados

Questions fréquentes — Démembrement Seine-Maritime

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Seine-Maritime ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans la Seine-Maritime, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Seine-Maritime.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans la Seine-Maritime ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 135 000 euros : un donateur de 55 ans économise 5 194 euros, un donateur de 70 ans économise 5 194 euros. Pour une maison de 100 m² à 244 900 euros : l'économie est de 24 490 euros à 55 ans et 19 592 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans la Seine-Maritime ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans la Seine-Maritime, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Seine-Maritime en 2026

Le département Seine-Maritime (76) affiche un prix de vente médian de 2 250 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 124 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec ses 1 260 964 habitants répartis sur 6 278 km², le département présente une densité de 201 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 20 514 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Seine-Maritime

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 191 €/m² contre 2 449 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 000 €, soit une mensualité de 654 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 869 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 225 000 €, avec une mensualité de 1 091 € (salaire requis : 3 117 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

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Principales villes en Seine-Maritime

Le Havre 166 687 hab.

2 535 €/m²

Rouen 117 662 hab.

2 974 €/m²

Saint-Étienne-du-Rouvray 29 518 hab.

1 953 €/m²

Sotteville-lès-Rouen 29 003 hab.

2 219 €/m²

Dieppe 28 496 hab.

2 406 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Seine-Maritime

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 41 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Seine-Maritime

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 250 €) est inférieur au prix moyen (3 124 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 707 communes, dont les principales sont Le Havre, Rouen, Saint-Étienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen.

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Droits de succession

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Démembrement Seine-Maritime (76)

Chiffres clés — Seine-Maritime (76)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 250 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 250 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 250 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Appartement 60 m² (2 250 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)