Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Seine-Maritime ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Seine-Maritime. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 251 460 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 125 730 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Seine-Maritime ?

Le démembrement dans le Seine-Maritime présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Seine-Maritime (76)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Seine-Maritime ?

Le démembrement de propriété dans le Seine-Maritime consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Seine-Maritime. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Seine-Maritime (76)

3 124 €

Prix moyen / m²

4 191 €

Prix appart. / m²

2 449 €

Prix maison / m²

1 260 964

Population

251 460 €

Appartement 60 m²

244 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 460 €

Valeur nue-propriété (50%) 125 730 €

Valeur usufruit (50%) 125 730 €

Droits donation pleine propriété 28 486 €

Droits donation nue-propriété 3 340 €

Économie fiscale 25 146 €

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 122 450 €

Valeur usufruit (50%) 122 450 €

Droits donation pleine propriété 27 174 €

Droits donation nue-propriété 2 684 €

Économie fiscale 24 490 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 460 €

Valeur nue-propriété (60%) 150 876 €

Valeur usufruit (40%) 100 584 €

Droits donation pleine propriété 28 486 €

Droits donation nue-propriété 8 370 €

Économie fiscale 20 116 €

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 146 940 €

Valeur usufruit (40%) 97 960 €

Droits donation pleine propriété 27 174 €

Droits donation nue-propriété 7 582 €

Économie fiscale 19 592 €

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Démembrement de propriété en Seine-Maritime : ce qu'il faut savoir

La Seine-Maritime est portée par deux poles : Rouen, a 1h15 de Paris, avec un centre historique en renouvellement et des prix contenus ; et Le Havre, ville Perret classee UNESCO, ou le marché est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Seine-Maritime (76), situé en région Normandie. Avec un prix moyen de 3 124 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Seine-Maritime et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Le Havre, Rouen, Saint-Étienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen, Dieppe, Le Grand-Quevilly, Le Petit-Quevilly et Mont-Saint-Aignan. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Seine-Maritime est voisin de 5 départements : Seine-Maritime, Eure, Oise, Somme, Calvados. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Seine-Maritime génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Maritime Eure Oise Somme Calvados

Questions fréquentes — Démembrement Seine-Maritime

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Seine-Maritime ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Seine-Maritime, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Seine-Maritime.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Seine-Maritime ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 251 460 euros : un donateur de 55 ans économise 25 146 euros, un donateur de 70 ans économise 20 116 euros. Pour une maison de 100 m² à 244 900 euros : l'économie est de 24 490 euros à 55 ans et 19 592 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Seine-Maritime ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Seine-Maritime, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Seine-Maritime en 2026

Le département Seine-Maritime (76) affiche un prix de vente médian de 2 250 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 124 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec ses 1 260 964 habitants répartis sur 6 278 km², le département présente une densité de 201 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 20 514 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Seine-Maritime

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 191 €/m² contre 2 449 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 000 €, soit une mensualité de 654 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 869 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 225 000 €, avec une mensualité de 1 091 € (salaire requis : 3 117 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Oise	2 300 €	-4 %	829 899

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Principales villes en Seine-Maritime

Le Havre 166 687 hab.

2 535 €/m²

Rouen 117 662 hab.

2 974 €/m²

Saint-Étienne-du-Rouvray 29 518 hab.

1 953 €/m²

Sotteville-lès-Rouen 29 003 hab.

2 219 €/m²

Dieppe 28 496 hab.

2 406 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Seine-Maritime

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 41 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Seine-Maritime

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 250 €) est inférieur au prix moyen (3 124 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 707 communes, dont les principales sont Le Havre, Rouen, Saint-Étienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen.

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Démembrement Seine-Maritime (76)

Chiffres clés — Seine-Maritime (76)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Maison 100 m² (2 449 €/m²)