Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Étienne-du-Rouvray ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Étienne-du-Rouvray. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 132 300 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 66 150 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray ?

Le démembrement à Saint-Étienne-du-Rouvray présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Étienne-du-Rouvray (76)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Étienne-du-Rouvray ?

Le démembrement de propriété à Saint-Étienne-du-Rouvray consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Étienne-du-Rouvray. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Étienne-du-Rouvray (76)

2 074 €

Prix moyen / m²

2 205 €

Prix appart. / m²

2 039 €

Prix maison / m²

29 518

Population

132 300 €

Appartement 60 m²

203 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 205 €/m²)

Valeur pleine propriété 132 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 66 150 €

Valeur usufruit (50%) 66 150 €

Droits donation pleine propriété 4 654 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 4 654 €

Maison 100 m² (2 039 €/m²)

Valeur pleine propriété 203 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 101 950 €

Valeur usufruit (50%) 101 950 €

Droits donation pleine propriété 18 974 €

Droits donation nue-propriété 98 €

Économie fiscale 18 876 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 205 €/m²)

Valeur pleine propriété 132 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 79 380 €

Valeur usufruit (40%) 52 920 €

Droits donation pleine propriété 4 654 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 4 654 €

Maison 100 m² (2 039 €/m²)

Valeur pleine propriété 203 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 122 340 €

Valeur usufruit (40%) 81 560 €

Droits donation pleine propriété 18 974 €

Droits donation nue-propriété 2 662 €

Économie fiscale 16 312 €

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Démembrement de propriété en Saint-Étienne-du-Rouvray : ce qu'il faut savoir

Ville de Normandie.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Étienne-du-Rouvray (76), situé en région Normandie. Avec un prix moyen de 2 074 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Étienne-du-Rouvray offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Étienne-du-Rouvray est proche de 5 départements : Seine-Maritime, Eure, Oise, Somme, Calvados. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Étienne-du-Rouvray sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-Maritime Eure Oise Somme Calvados

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Étienne-du-Rouvray

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Étienne-du-Rouvray ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Étienne-du-Rouvray, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Étienne-du-Rouvray.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Étienne-du-Rouvray ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 132 300 euros : un donateur de 55 ans économise 4 654 euros, un donateur de 70 ans économise 4 654 euros. Pour une maison de 100 m² à 203 900 euros : l'économie est de 18 876 euros à 55 ans et 16 312 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Étienne-du-Rouvray ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Étienne-du-Rouvray, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray en 2026

La ville de Saint-Étienne-du-Rouvray affiche un prix de vente médian de 1 953 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 074 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 29 518 habitants, la ville présente une densité de 1 615 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 255 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Seine-Maritime), et 20 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Étienne-du-Rouvray

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 205 €/m² contre 2 039 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 117 180 €, soit une mensualité de 568 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 623 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 195 300 €, avec une mensualité de 947 € (salaire requis : 2 706 € net/mois).

Les prix à Saint-Étienne-du-Rouvray sont 20 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-Maritime, Oise affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Étienne-du-Rouvray	1 953 €	-8,2 %	29 518
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Oise	2 300 €	-4 %	829 899

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Le Havre 166 687 hab.

Cherbourg-en-Cotentin 78 258 hab.

2 346 €/m²

Évreux 49 360 hab.

1 979 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Étienne-du-Rouvray

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 953 €) est inférieur au prix moyen (2 074 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Chiffres clés — Saint-Étienne-du-Rouvray (76)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 205 €/m²)

Maison 100 m² (2 039 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 205 €/m²)

Maison 100 m² (2 039 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 205 €/m²)

Maison 100 m² (2 039 €/m²)