Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Sainte-Adresse ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Sainte-Adresse. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 204 900 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 102 450 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Sainte-Adresse ?

Le démembrement à Sainte-Adresse présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Sainte-Adresse (76)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Sainte-Adresse ?

Le démembrement de propriété à Sainte-Adresse consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Sainte-Adresse. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Sainte-Adresse ?

19 051 € de droits économisés, appartement de 60 m²

102 450 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

39 840 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Sainte-Adresse (76)

4 076 €

Prix moyen / m²

4 196 €

Prix appart. / m²

3 984 €

Prix maison / m²

7 004

Population

204 900 €

Appartement 60 m²

398 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 415 €/m²)

Valeur pleine propriété 204 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 102 450 €

Valeur usufruit (50%) 102 450 €

Droits donation pleine propriété 19 174 €

Droits donation nue-propriété 123 €

Économie fiscale 19 051 €

Maison 100 m² (3 984 €/m²)

Valeur pleine propriété 398 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 199 200 €

Valeur usufruit (50%) 199 200 €

Droits donation pleine propriété 57 874 €

Droits donation nue-propriété 18 034 €

Économie fiscale 39 840 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 415 €/m²)

Valeur pleine propriété 204 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 122 940 €

Valeur usufruit (40%) 81 960 €

Droits donation pleine propriété 19 174 €

Droits donation nue-propriété 2 782 €

Économie fiscale 16 392 €

Maison 100 m² (3 984 €/m²)

Valeur pleine propriété 398 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 239 040 €

Valeur usufruit (40%) 159 360 €

Droits donation pleine propriété 57 874 €

Droits donation nue-propriété 26 002 €

Économie fiscale 31 872 €

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Démembrement de propriété à Sainte-Adresse : ce qu'il faut savoir

Ville de Normandie.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Sainte-Adresse (76), situé en région Normandie. Avec un prix moyen de 4 076 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 415 euros/m² (120 transactions par an), le démembrement à Sainte-Adresse réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Sainte-Adresse est proche de 4 départements : Eure, Oise, Somme, Calvados. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Sainte-Adresse génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Eure Oise Somme Calvados

Questions fréquentes — Démembrement Sainte-Adresse

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Sainte-Adresse ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Sainte-Adresse, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Sainte-Adresse.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Sainte-Adresse ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 204 900 euros : un donateur de 55 ans économise 19 051 euros, un donateur de 70 ans économise 16 392 euros. Pour une maison de 100 m² à 398 400 euros : l'économie est de 39 840 euros à 55 ans et 31 872 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Sainte-Adresse ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Sainte-Adresse, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sainte-Adresse en 2026

La ville de Sainte-Adresse affiche un prix de vente médian de 3 415 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 076 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 004 habitants, la ville présente une densité de 3 023 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 120 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 52 % plus cher que la médiane du département (Seine-Maritime), et 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sainte-Adresse

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 196 €/m² contre 3 984 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 204 900 €, soit une mensualité de 993 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 837 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 341 500 €, avec une mensualité de 1 655 € (salaire requis : 4 729 € net/mois).

Les prix à Sainte-Adresse sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Eure, Oise, Somme affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Sainte-Adresse	3 415 €	en baisse	7 004
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

Département

Voir les résultats pour Seine-Maritime (76) 1 260 964 hab.

2 250 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Le Havre 166 687 hab.

2 535 €/m²

Rouen 117 662 hab.

2 974 €/m²

Saint-Étienne-du-Rouvray 29 518 hab.

1 953 €/m²

Sotteville-lès-Rouen 29 003 hab.

2 219 €/m²

Dieppe 28 496 hab.

2 406 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sainte-Adresse

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 415 €) est inférieur au prix moyen (4 076 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Sainte-Adresse (76)

Chiffres clés — Sainte-Adresse (76)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 415 €/m²)

Maison 100 m² (3 984 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 415 €/m²)

Maison 100 m² (3 984 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 415 €/m²)

Maison 100 m² (3 984 €/m²)

Appartement 60 m² (3 415 €/m²)

Maison 100 m² (3 984 €/m²)