Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Thibault-des-Vignes (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Thibault-des-Vignes ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Thibault-des-Vignes dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 224 880 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 900 euros en IR contre 7 387 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes ?

La création d'une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Thibault-des-Vignes ?

Investir via une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 015 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes en 2026 ?

3 900 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

803 €

de loyer mensuel estimé, bien à 224 880 €

2 249 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Thibault-des-Vignes (77)

4 015 €

Prix moyen / m²

4 193 €

Prix appart. / m²

803 €

Loyer estimé / mois

6 831

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Thibault-des-Vignes

Base de calcul : un 60 m² à 4 193 euros/m², soit 224 880 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 224 880 €

Loyer mensuel estimé 803 € / mois

Revenu locatif annuel 9 636 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 249 €

Résultat avant impôt 7 387 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 387 €

Impôt (TMI 30%) -2 216 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 271 €

Résultat net SCI IR 3 900 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 387 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 496 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 7 387 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 224 880 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Saint-Thibault-des-Vignes (77) compte environ 6 831 habitants pour un marché à 4 193 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 748 euros/m² (-3,6 % sur un an) et 55 transactions annuelles, une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Saint-Thibault-des-Vignes est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 748 euros/m² (55 transactions par an), comparez le marché à Saint-Thibault-des-Vignes avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Saint-Thibault-des-Vignes

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Thibault-des-Vignes ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Saint-Thibault-des-Vignes (60 m², 224 880 euros), l'IS laisse 7 387 euros de résultat annuel contre 3 900 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Thibault-des-Vignes ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Thibault-des-Vignes via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 748 €/m² (soit 224 880 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 803 euros/mois, soit 9 636 euros/an. Après taxe foncière (2 249 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 900 euros/an en SCI IR ou 7 387 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Thibault-des-Vignes ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Saint-Thibault-des-Vignes : repères locaux

Avec 6 831 habitants, Saint-Thibault-des-Vignes est la 343e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 570e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 478 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Saint-Thibault-des-Vignes évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Saint-Thibault-des-Vignes ?

Le prix de vente médian à Saint-Thibault-des-Vignes est de 3 748 €/m², pour une moyenne constatée de 4 015 €/m². Ce niveau place Saint-Thibault-des-Vignes au 511e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 53 %), et 20 % plus cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 55 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Saint-Thibault-des-Vignes

Avec 55 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 748 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 262 360 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 53 m² à Saint-Thibault-des-Vignes contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Thibault-des-Vignes en 2026

La ville de Saint-Thibault-des-Vignes affiche un prix de vente médian de 3 748 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 015 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 831 habitants, la ville présente une densité de 1 478 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 55 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Thibault-des-Vignes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 193 €/m² contre 3 942 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 224 880 €, soit une mensualité de 1 090 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 114 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 374 800 €, avec une mensualité de 1 817 € (salaire requis : 5 191 € net/mois).

Les prix à Saint-Thibault-des-Vignes sont 53 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Thibault-des-Vignes	3 748 €	en baisse	6 831
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Thibault-des-Vignes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 748 €) est inférieur au prix moyen (4 015 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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