Mis à jour juillet 2026

SCI Nandy (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nandy ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Nandy dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 185 280 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 823 euros en IR contre 5 347 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Nandy ?

La création d'une SCI à Nandy coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nandy ?

Investir via une SCI à Nandy offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 998 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 185 280 euros à Nandy, la SCI à l'IR laisse 2 823 euros nets par an contre 5 347 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Nandy en 2026 ?

2 823 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

600 €

de loyer mensuel estimé, bien à 185 280 €

1 853 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Nandy (77)

2 998 €

Prix moyen / m²

2 987 €

Prix appart. / m²

600 €

Loyer estimé / mois

6 350

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Nandy

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 987 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 185 280 €

Loyer mensuel estimé 600 € / mois

Revenu locatif annuel 7 200 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 853 €

Résultat avant impôt 5 347 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 347 €

Impôt (TMI 30%) -1 604 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -920 €

Résultat net SCI IR 2 823 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 347 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 176 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 5 347 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Nandy

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Nandy : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Nandy (77) réunit environ 6 350 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 2 987 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 088 euros/m² (-2,7 % sur un an) et 65 transactions annuelles, Nandy offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Nandy est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 088 euros/m² (65 transactions par an), le marché à Nandy se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Nandy

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nandy ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 185 280 euros à Nandy, cela donne 2 823 euros nets par an à l'IR contre 5 347 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Nandy ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Nandy, 185 280 euros, c'est de l'ordre de 1,3 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Nandy via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 088 €/m² (soit 185 280 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 600 euros/mois, soit 7 200 euros/an. Après taxe foncière (1 853 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 823 euros/an en SCI IR ou 5 347 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nandy ?

Sur un marché à 2 987 euros/m² comme celui de Nandy, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Nandy

Nandy compte 6 350 habitants, ce qui la place au 355e rang de la région Île-de-France par la population et au 1 715e rang national. Avec 738 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Seine-et-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Melun). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Nandy s'établit à 3 088 €/m² (moyenne : 2 998 €/m²). Nandy se situe ainsi au 886e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 26 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 26 %), et au même niveau que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 65 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 65 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 088 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 65 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 32 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 216 160 €.

Sur ce marché, à Nandy, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Nandy en 2026

La ville de Nandy affiche un prix de vente médian de 3 088 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 998 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 350 habitants, la ville présente une densité de 738 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 65 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 26 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Nandy

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 987 €/m² contre 3 003 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 185 280 €, soit une mensualité de 898 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 566 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 308 800 €, avec une mensualité de 1 497 € (salaire requis : 4 277 € net/mois).

Les prix à Nandy sont 26 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Nandy	3 088 €	en baisse	6 350
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Nandy

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 088 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Nandy

Simulez votre financement

Frais de notaire Nandy

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Nandy

Estimez votre taxe foncière