Mis à jour juillet 2026

SCI Fontenay-Trésigny (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Fontenay-Trésigny ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Fontenay-Trésigny dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 180 000 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 326 euros en IR contre 6 255 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Fontenay-Trésigny ?

La création d'une SCI à Fontenay-Trésigny coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Fontenay-Trésigny ?

Investir via une SCI à Fontenay-Trésigny offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 375 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Fontenay-Trésigny. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Fontenay-Trésigny en 2026 ?

3 326 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

675 €

de loyer mensuel estimé, bien à 180 000 €

1 800 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Fontenay-Trésigny (77)

3 375 €

Prix moyen / m²

3 537 €

Prix appart. / m²

675 €

Loyer estimé / mois

5 994

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Fontenay-Trésigny

Bien retenu : 60 m² valorisés 180 000 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 180 000 €

Loyer mensuel estimé 675 € / mois

Revenu locatif annuel 8 100 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 800 €

Résultat avant impôt 6 300 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 300 €

Impôt (TMI 30%) -1 890 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 084 €

Résultat net SCI IR 3 326 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 300 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 000 €

Résultat imposable à l'IS 300 €

IS (15%) -45 €

Résultat net SCI IS 6 255 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Fontenay-Trésigny

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Fontenay-Trésigny : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Fontenay-Trésigny (77), en région Île-de-France, compte environ 5 994 habitants. Au prix appartement de 3 537 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 180 000 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 000 euros/m² (-12 % sur un an) et 84 transactions annuelles, Fontenay-Trésigny offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Fontenay-Trésigny est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 000 euros/m² (84 transactions par an), le marché à Fontenay-Trésigny se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Fontenay-Trésigny

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Fontenay-Trésigny ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 255 euros contre 3 326 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Fontenay-Trésigny ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Fontenay-Trésigny via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 000 €/m² (soit 180 000 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 675 euros/mois, soit 8 100 euros/an. Après taxe foncière (1 800 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 326 euros/an en SCI IR ou 6 255 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Fontenay-Trésigny ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Fontenay-Trésigny

Fontenay-Trésigny compte 5 994 habitants, ce qui la place au 363e rang de la région Île-de-France par la population et au 1 819e rang national. Avec 270 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Seine-et-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Melun). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Fontenay-Trésigny

La médiane des prix à Fontenay-Trésigny s'établit à 3 000 €/m² (moyenne : 3 375 €/m²). Fontenay-Trésigny se situe ainsi au 940e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 23 %), et 4 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 84 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 84 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 000 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 67 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 33 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 210 000 €.

Ces niveaux de prix placent Fontenay-Trésigny parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Fontenay-Trésigny en 2026

La ville de Fontenay-Trésigny affiche un prix de vente médian de 3 000 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 375 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 994 habitants, la ville présente une densité de 270 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 84 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Fontenay-Trésigny

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 537 €/m² contre 3 285 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 180 000 €, soit une mensualité de 872 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 491 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 300 000 €, avec une mensualité de 1 454 € (salaire requis : 4 154 € net/mois).

Les prix à Fontenay-Trésigny sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Fontenay-Trésigny	3 000 €	en baisse	5 994
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Fontenay-Trésigny

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 000 €) est inférieur au prix moyen (3 375 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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