Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Marcellin (38) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Marcellin ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Marcellin dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 145 260 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 636 euros en IR contre 4 969 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Marcellin ?

La création d'une SCI à Saint-Marcellin coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Marcellin ?

Investir via une SCI à Saint-Marcellin offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 686 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Saint-Marcellin en 2026 ?

2 636 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

537 €

de loyer mensuel estimé, bien à 145 260 €

1 453 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Marcellin (38)

2 686 €

Prix moyen / m²

2 656 €

Prix appart. / m²

537 €

Loyer estimé / mois

7 700

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Marcellin

Base de calcul : un 60 m² à 2 656 euros/m², soit 145 260 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 145 260 €

Loyer mensuel estimé 537 € / mois

Revenu locatif annuel 6 444 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 453 €

Résultat avant impôt 4 991 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 991 €

Impôt (TMI 30%) -1 497 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -858 €

Résultat net SCI IR 2 636 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 991 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 842 €

Résultat imposable à l'IS 149 €

IS (15%) -22 €

Résultat net SCI IS 4 969 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Saint-Marcellin

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 145 260 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Saint-Marcellin : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Auvergne-Rhône-Alpes, Saint-Marcellin (38) compte environ 7 700 habitants pour un marché à 2 656 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 421 euros/m² (+3,8 % sur un an) et 162 transactions annuelles, Saint-Marcellin offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Saint-Marcellin est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Savoie, Hautes-Alpes, Drôme. Avec un prix médian de 2 421 euros/m² (162 transactions par an), le marché à Saint-Marcellin se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Rhône Ain Savoie Hautes-Alpes Drôme

Questions fréquentes — SCI Saint-Marcellin

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Marcellin ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Saint-Marcellin (60 m², 145 260 euros), l'IS laisse 4 969 euros de résultat annuel contre 2 636 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Marcellin ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Marcellin via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 421 €/m² (soit 145 260 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 537 euros/mois, soit 6 444 euros/an. Après taxe foncière (1 453 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 636 euros/an en SCI IR ou 4 969 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Marcellin ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Saint-Marcellin : repères locaux

Avec 7 700 habitants, Saint-Marcellin est la 166e commune la plus peuplée de la région Auvergne-Rhône-Alpes (sur 292 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 391e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 989 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Isère (chef-lieu : Grenoble), Saint-Marcellin évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Saint-Marcellin ?

Le prix de vente médian à Saint-Marcellin est de 2 421 €/m², pour une moyenne constatée de 2 686 €/m². Ce niveau place Saint-Marcellin au 1 337e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 1 %), et 12 % moins cher que celle de son département (2 752 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Drôme (2 450 €/m²) et le plus onéreux Rhône (3 862 €/m²).

Le marché local enregistre 162 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Saint-Marcellin

Avec 162 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 421 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 83 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 41 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 169 470 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Saint-Marcellin donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Marcellin en 2026

La ville de Saint-Marcellin affiche un prix de vente médian de 2 421 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 686 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 700 habitants, la ville présente une densité de 989 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 162 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 12 % moins cher que la médiane du département (Isère), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Marcellin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 656 €/m² contre 2 775 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 145 260 €, soit une mensualité de 704 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 011 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 242 100 €, avec une mensualité de 1 173 € (salaire requis : 3 351 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Marcellin	2 421 €	en hausse	7 700
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226

Département

Voir les résultats pour Isère (38) 1 298 990 hab.

2 752 €/m²

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Autres villes de la région

Grenoble 156 140 hab.

2 615 €/m²

Saint-Martin-d'Hères 37 695 hab.

2 402 €/m²

Échirolles 37 491 hab.

1 954 €/m²

Vienne 31 778 hab.

2 822 €/m²

Bourgoin-Jallieu 30 151 hab.

2 684 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Marcellin

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 421 €) est inférieur au prix moyen (2 686 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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