Mis à jour juillet 2026

SCI Nangis (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nangis ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Nangis dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 142 140 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 943 euros en IR contre 5 449 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Nangis ?

La création d'une SCI à Nangis coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nangis ?

Investir via une SCI à Nangis offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 917 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Nangis. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Nangis en 2026 ?

2 943 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

583 €

de loyer mensuel estimé, bien à 142 140 €

1 421 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Nangis (77)

2 917 €

Prix moyen / m²

4 141 €

Prix appart. / m²

583 €

Loyer estimé / mois

8 867

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Nangis

Bien retenu : 60 m² valorisés 142 140 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 142 140 €

Loyer mensuel estimé 583 € / mois

Revenu locatif annuel 6 996 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 421 €

Résultat avant impôt 5 575 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 575 €

Impôt (TMI 30%) -1 673 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -959 €

Résultat net SCI IR 2 943 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 575 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 738 €

Résultat imposable à l'IS 837 €

IS (15%) -126 €

Résultat net SCI IS 5 449 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Nangis

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Nangis : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Nangis (77), en région Île-de-France, compte environ 8 867 habitants. Au prix appartement de 4 141 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 142 140 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 369 euros/m² (-6,2 % sur un an) et 76 transactions annuelles, Nangis offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Nangis est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 2 369 euros/m² (76 transactions par an), le marché à Nangis se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Nangis

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nangis ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 5 449 euros contre 2 943 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Nangis ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Nangis via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 369 €/m² (soit 142 140 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 583 euros/mois, soit 6 996 euros/an. Après taxe foncière (1 421 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 943 euros/an en SCI IR ou 5 449 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nangis ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Nangis

Nangis compte 8 867 habitants, ce qui la place au 301e rang de la région Île-de-France par la population et au 1 194e rang national. Avec 368 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Seine-et-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Melun). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Nangis s'établit à 2 369 €/m² (moyenne : 2 917 €/m²). Nangis se situe ainsi au 1 369e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 3 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 3 %), et 24 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 76 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 76 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 369 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 84 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 42 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 165 830 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Nangis suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Analyse locale

Le marché immobilier à Nangis en 2026

La ville de Nangis affiche un prix de vente médian de 2 369 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 917 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 867 habitants, la ville présente une densité de 368 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 76 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 3 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Nangis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 141 €/m² contre 2 538 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 142 140 €, soit une mensualité de 689 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 969 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 236 900 €, avec une mensualité de 1 148 € (salaire requis : 3 280 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Nangis	2 369 €	en baisse	8 867
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Nangis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 369 €) est inférieur au prix moyen (2 917 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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