Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Pyrénées-Atlantiques ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Pyrénées-Atlantiques. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 265 680 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 132 840 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Pyrénées-Atlantiques ?

Le démembrement dans le Pyrénées-Atlantiques présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Pyrénées-Atlantiques (64)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Pyrénées-Atlantiques ?

Le démembrement de propriété dans le Pyrénées-Atlantiques consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Pyrénées-Atlantiques. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Pyrénées-Atlantiques (64)

3 909 €

Prix moyen / m²

4 428 €

Prix appart. / m²

3 285 €

Prix maison / m²

706 564

Population

265 680 €

Appartement 60 m²

328 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 428 €/m²)

Valeur pleine propriété 265 680 €

Valeur nue-propriété (50%) 132 840 €

Valeur usufruit (50%) 132 840 €

Droits donation pleine propriété 31 330 €

Droits donation nue-propriété 4 762 €

Économie fiscale 26 568 €

Maison 100 m² (3 285 €/m²)

Valeur pleine propriété 328 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 164 250 €

Valeur usufruit (50%) 164 250 €

Droits donation pleine propriété 43 894 €

Droits donation nue-propriété 11 044 €

Économie fiscale 32 850 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 428 €/m²)

Valeur pleine propriété 265 680 €

Valeur nue-propriété (60%) 159 408 €

Valeur usufruit (40%) 106 272 €

Droits donation pleine propriété 31 330 €

Droits donation nue-propriété 10 076 €

Économie fiscale 21 254 €

Maison 100 m² (3 285 €/m²)

Valeur pleine propriété 328 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 197 100 €

Valeur usufruit (40%) 131 400 €

Droits donation pleine propriété 43 894 €

Droits donation nue-propriété 17 614 €

Économie fiscale 26 280 €

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Démembrement de propriété en Pyrénées-Atlantiques : ce qu'il faut savoir

Les Pyrénées-Atlantiques offrent un marché dual : la côte basque (Biarritz, Saint-Jean-de-Luz) avec des prix pouvant depasser 6 000 EUR/m2, et le Béarn autour de Pau, nettement plus accessible. La BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Pyrénées-Atlantiques (64), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 909 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Pyrénées-Atlantiques et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Pau, Bayonne, Anglet, Biarritz, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Billère et Lons. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Pyrénées-Atlantiques est voisin de 4 départements : Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Pyrénées-Atlantiques génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Pyrénées-Atlantiques Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — Démembrement Pyrénées-Atlantiques

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Pyrénées-Atlantiques ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Pyrénées-Atlantiques, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Pyrénées-Atlantiques.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Pyrénées-Atlantiques ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 265 680 euros : un donateur de 55 ans économise 26 568 euros, un donateur de 70 ans économise 21 254 euros. Pour une maison de 100 m² à 328 500 euros : l'économie est de 32 850 euros à 55 ans et 26 280 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Pyrénées-Atlantiques ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Pyrénées-Atlantiques, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Pyrénées-Atlantiques en 2026

Le département Pyrénées-Atlantiques (64) affiche un prix de vente médian de 2 818 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 909 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,4 %). Avec ses 706 564 habitants répartis sur 7 645 km², le département présente une densité de 92 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 11 246 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Pyrénées-Atlantiques

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 428 €/m² contre 3 285 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 080 €, soit une mensualité de 819 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 340 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 281 800 €, avec une mensualité de 1 366 € (salaire requis : 3 903 € net/mois).

Les prix en Pyrénées-Atlantiques sont 15 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gers affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

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Toutes les communes

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Fiscalité

Fiscalité immobilière en Pyrénées-Atlantiques

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 818 €) est inférieur au prix moyen (3 909 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 545 communes, dont les principales sont Pau, Bayonne, Anglet, Biarritz.

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Démembrement Pyrénées-Atlantiques (64)

Chiffres clés — Pyrénées-Atlantiques (64)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 428 €/m²)

Maison 100 m² (3 285 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 428 €/m²)

Maison 100 m² (3 285 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 428 €/m²)

Maison 100 m² (3 285 €/m²)

Appartement 60 m² (4 428 €/m²)

Maison 100 m² (3 285 €/m²)