Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Pée-sur-Nivelle ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Pée-sur-Nivelle. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 280 560 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 140 280 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Pée-sur-Nivelle ?

Le démembrement à Saint-Pée-sur-Nivelle présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Pée-sur-Nivelle (64)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Pée-sur-Nivelle ?

Le démembrement de propriété à Saint-Pée-sur-Nivelle consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Pée-sur-Nivelle. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Pée-sur-Nivelle (64)

4 541 €

Prix moyen / m²

4 676 €

Prix appart. / m²

4 467 €

Prix maison / m²

7 264

Population

280 560 €

Appartement 60 m²

446 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 676 €/m²)

Valeur pleine propriété 280 560 €

Valeur nue-propriété (50%) 140 280 €

Valeur usufruit (50%) 140 280 €

Droits donation pleine propriété 34 306 €

Droits donation nue-propriété 6 250 €

Économie fiscale 28 056 €

Maison 100 m² (4 467 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 223 350 €

Valeur usufruit (50%) 223 350 €

Droits donation pleine propriété 67 534 €

Droits donation nue-propriété 22 864 €

Économie fiscale 44 670 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 676 €/m²)

Valeur pleine propriété 280 560 €

Valeur nue-propriété (60%) 168 336 €

Valeur usufruit (40%) 112 224 €

Droits donation pleine propriété 34 306 €

Droits donation nue-propriété 11 862 €

Économie fiscale 22 444 €

Maison 100 m² (4 467 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 268 020 €

Valeur usufruit (40%) 178 680 €

Droits donation pleine propriété 67 534 €

Droits donation nue-propriété 31 798 €

Économie fiscale 35 736 €

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Démembrement de propriété en Saint-Pée-sur-Nivelle : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Pée-sur-Nivelle (64), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 4 541 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Pée-sur-Nivelle et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Pée-sur-Nivelle est proche de 4 départements : Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Pée-sur-Nivelle génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Pyrénées-Atlantiques Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Pée-sur-Nivelle

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Pée-sur-Nivelle ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Pée-sur-Nivelle, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Pée-sur-Nivelle.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Pée-sur-Nivelle ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 280 560 euros : un donateur de 55 ans économise 28 056 euros, un donateur de 70 ans économise 22 444 euros. Pour une maison de 100 m² à 446 700 euros : l'économie est de 44 670 euros à 55 ans et 35 736 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Pée-sur-Nivelle ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Pée-sur-Nivelle, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Pée-sur-Nivelle en 2026

La ville de Saint-Pée-sur-Nivelle affiche un prix de vente médian de 4 111 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 541 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 264 habitants, la ville présente une densité de 111 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 71 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 46 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 68 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Pée-sur-Nivelle

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 676 €/m² contre 4 467 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 246 660 €, soit une mensualité de 1 196 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 417 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 411 100 €, avec une mensualité de 1 993 € (salaire requis : 5 694 € net/mois).

Les prix à Saint-Pée-sur-Nivelle sont 68 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Pée-sur-Nivelle	4 111 €	en baisse	7 264
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Pée-sur-Nivelle

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 111 €) est inférieur au prix moyen (4 541 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Pée-sur-Nivelle (64)

Chiffres clés — Saint-Pée-sur-Nivelle (64)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 676 €/m²)

Maison 100 m² (4 467 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 676 €/m²)

Maison 100 m² (4 467 €/m²)

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Maison 100 m² (4 467 €/m²)