Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Hendaye ?

Le démembrement à Hendaye présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Hendaye (64)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Hendaye ?

Le démembrement de propriété à Hendaye consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Hendaye ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Hendaye. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 313 140 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 156 570 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Hendaye. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Hendaye (64)

5 228 €

Prix moyen / m²

5 219 €

Prix appart. / m²

5 296 €

Prix maison / m²

18 102

Population

313 140 €

Appartement 60 m²

529 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 219 €/m²)

Valeur pleine propriété 313 140 €

Valeur nue-propriété (50%) 156 570 €

Valeur usufruit (50%) 156 570 €

Droits donation pleine propriété 40 822 €

Droits donation nue-propriété 9 508 €

Économie fiscale 31 314 €

Maison 100 m² (5 296 €/m²)

Valeur pleine propriété 529 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 264 800 €

Valeur usufruit (50%) 264 800 €

Droits donation pleine propriété 84 114 €

Droits donation nue-propriété 31 154 €

Économie fiscale 52 960 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 219 €/m²)

Valeur pleine propriété 313 140 €

Valeur nue-propriété (60%) 187 884 €

Valeur usufruit (40%) 125 256 €

Droits donation pleine propriété 40 822 €

Droits donation nue-propriété 15 771 €

Économie fiscale 25 051 €

Maison 100 m² (5 296 €/m²)

Valeur pleine propriété 529 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 317 760 €

Valeur usufruit (40%) 211 840 €

Droits donation pleine propriété 84 114 €

Droits donation nue-propriété 41 746 €

Économie fiscale 42 368 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Hendaye

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Hendaye : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Hendaye (64), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 5 228 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Hendaye et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Hendaye est proche de 4 départements : Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Hendaye génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Pyrénées-Atlantiques Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — Démembrement Hendaye

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Hendaye ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Hendaye, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Hendaye.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Hendaye ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 313 140 euros : un donateur de 55 ans économise 31 314 euros, un donateur de 70 ans économise 25 051 euros. Pour une maison de 100 m² à 529 600 euros : l'économie est de 52 960 euros à 55 ans et 42 368 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Hendaye ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Hendaye, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Hendaye en 2026

La ville de Hendaye affiche un prix de vente médian de 4 671 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 228 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 18 102 habitants, la ville présente une densité de 1 736 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 350 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 66 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 91 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Hendaye

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 219 €/m² contre 5 296 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 280 260 €, soit une mensualité de 1 358 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 880 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 467 100 €, avec une mensualité de 2 264 € (salaire requis : 6 469 € net/mois).

Les prix à Hendaye sont 91 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hendaye	4 671 €	-2,1 %	18 102
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

Explorer

Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Hendaye

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 671 €) est inférieur au prix moyen (5 228 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Hendaye

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Hendaye

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Hendaye (64)

Chiffres clés — Hendaye (64)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 219 €/m²)

Maison 100 m² (5 296 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 219 €/m²)

Maison 100 m² (5 296 €/m²)

Démembrement de propriété en Hendaye : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Hendaye

Le marché immobilier à Hendaye en 2026

Prix et budget à Hendaye

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Hendaye

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (5 219 €/m²)

Maison 100 m² (5 296 €/m²)

Appartement 60 m² (5 219 €/m²)

Maison 100 m² (5 296 €/m²)