Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Pierre-d'Irube ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Pierre-d'Irube. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 231 720 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 115 860 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Pierre-d'Irube ?

Le démembrement à Saint-Pierre-d'Irube présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Pierre-d'Irube (64)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Pierre-d'Irube ?

Le démembrement de propriété à Saint-Pierre-d'Irube consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Pierre-d'Irube. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Pierre-d'Irube (64)

3 841 €

Prix moyen / m²

3 862 €

Prix appart. / m²

3 822 €

Prix maison / m²

5 900

Population

231 720 €

Appartement 60 m²

382 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Valeur pleine propriété 231 720 €

Valeur nue-propriété (50%) 115 860 €

Valeur usufruit (50%) 115 860 €

Droits donation pleine propriété 24 538 €

Droits donation nue-propriété 1 370 €

Économie fiscale 23 168 €

Maison 100 m² (3 822 €/m²)

Valeur pleine propriété 382 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 191 100 €

Valeur usufruit (50%) 191 100 €

Droits donation pleine propriété 54 634 €

Droits donation nue-propriété 16 414 €

Économie fiscale 38 220 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Valeur pleine propriété 231 720 €

Valeur nue-propriété (60%) 139 032 €

Valeur usufruit (40%) 92 688 €

Droits donation pleine propriété 24 538 €

Droits donation nue-propriété 6 001 €

Économie fiscale 18 537 €

Maison 100 m² (3 822 €/m²)

Valeur pleine propriété 382 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 229 320 €

Valeur usufruit (40%) 152 880 €

Droits donation pleine propriété 54 634 €

Droits donation nue-propriété 24 058 €

Économie fiscale 30 576 €

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Démembrement de propriété en Saint-Pierre-d'Irube : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Pierre-d'Irube (64), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 841 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Pierre-d'Irube offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Pierre-d'Irube est proche de 4 départements : Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Pierre-d'Irube sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Pyrénées-Atlantiques Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Pierre-d'Irube

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Pierre-d'Irube ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Pierre-d'Irube, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Pierre-d'Irube.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Pierre-d'Irube ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 231 720 euros : un donateur de 55 ans économise 23 168 euros, un donateur de 70 ans économise 18 537 euros. Pour une maison de 100 m² à 382 200 euros : l'économie est de 38 220 euros à 55 ans et 30 576 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Pierre-d'Irube ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Pierre-d'Irube, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Pierre-d'Irube en 2026

La ville de Saint-Pierre-d'Irube affiche un prix de vente médian de 4 077 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 841 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 900 habitants, la ville présente une densité de 754 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 72 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 67 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Pierre-d'Irube

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 862 €/m² contre 3 822 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 244 620 €, soit une mensualité de 1 186 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 389 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 407 700 €, avec une mensualité de 1 976 € (salaire requis : 5 646 € net/mois).

Les prix à Saint-Pierre-d'Irube sont 67 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Pierre-d'Irube	4 077 €	en baisse	5 900
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Pierre-d'Irube

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 077 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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Démembrement Saint-Pierre-d'Irube (64)

Chiffres clés — Saint-Pierre-d'Irube (64)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (3 822 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (3 822 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (3 822 €/m²)

Appartement 60 m² (3 862 €/m²)

Maison 100 m² (3 822 €/m²)