Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Cambo-les-Bains ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cambo-les-Bains. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 236 640 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 118 320 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Cambo-les-Bains ?

Le démembrement à Cambo-les-Bains présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Cambo-les-Bains (64)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cambo-les-Bains ?

Le démembrement de propriété à Cambo-les-Bains consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Cambo-les-Bains. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Cambo-les-Bains ?

23 664 € de droits économisés, appartement de 60 m²

118 320 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

35 140 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Cambo-les-Bains (64)

4 816 €

Prix moyen / m²

5 457 €

Prix appart. / m²

3 514 €

Prix maison / m²

6 760

Population

236 640 €

Appartement 60 m²

351 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 944 €/m²)

Valeur pleine propriété 236 640 €

Valeur nue-propriété (50%) 118 320 €

Valeur usufruit (50%) 118 320 €

Droits donation pleine propriété 25 522 €

Droits donation nue-propriété 1 858 €

Économie fiscale 23 664 €

Maison 100 m² (3 514 €/m²)

Valeur pleine propriété 351 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 175 700 €

Valeur usufruit (50%) 175 700 €

Droits donation pleine propriété 48 474 €

Droits donation nue-propriété 13 334 €

Économie fiscale 35 140 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 944 €/m²)

Valeur pleine propriété 236 640 €

Valeur nue-propriété (60%) 141 984 €

Valeur usufruit (40%) 94 656 €

Droits donation pleine propriété 25 522 €

Droits donation nue-propriété 6 591 €

Économie fiscale 18 931 €

Maison 100 m² (3 514 €/m²)

Valeur pleine propriété 351 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 210 840 €

Valeur usufruit (40%) 140 560 €

Droits donation pleine propriété 48 474 €

Droits donation nue-propriété 20 362 €

Économie fiscale 28 112 €

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Démembrement de propriété à Cambo-les-Bains : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Cambo-les-Bains (64), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 4 816 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 944 euros/m² (103 transactions par an), le démembrement à Cambo-les-Bains réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Cambo-les-Bains est proche de 3 départements : Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Cambo-les-Bains génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — Démembrement Cambo-les-Bains

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cambo-les-Bains ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Cambo-les-Bains, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cambo-les-Bains.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Cambo-les-Bains ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 236 640 euros : un donateur de 55 ans économise 23 664 euros, un donateur de 70 ans économise 18 931 euros. Pour une maison de 100 m² à 351 400 euros : l'économie est de 35 140 euros à 55 ans et 28 112 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Cambo-les-Bains ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Cambo-les-Bains, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cambo-les-Bains en 2026

La ville de Cambo-les-Bains affiche un prix de vente médian de 3 944 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 816 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 760 habitants, la ville présente une densité de 298 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 103 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 40 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 61 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cambo-les-Bains

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 457 €/m² contre 3 514 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 236 640 €, soit une mensualité de 1 147 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 277 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 394 400 €, avec une mensualité de 1 912 € (salaire requis : 5 463 € net/mois).

Les prix à Cambo-les-Bains sont 61 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Landes, Gers, Hautes-Pyrénées affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Cambo-les-Bains	3 944 €	en baisse	6 760
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645
Hautes-Pyrénées	1 831 €	-2,3 %	231 349

Département

Voir les résultats pour Pyrénées-Atlantiques (64) 706 564 hab.

2 818 €/m²

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cambo-les-Bains

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 944 €) est inférieur au prix moyen (4 816 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Droits de succession

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Démembrement Cambo-les-Bains (64)

Chiffres clés — Cambo-les-Bains (64)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 944 €/m²)

Maison 100 m² (3 514 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 944 €/m²)

Maison 100 m² (3 514 €/m²)

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Maison 100 m² (3 514 €/m²)

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Maison 100 m² (3 514 €/m²)