Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Pierre-lès-Nemours (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Pierre-lès-Nemours dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 140 640 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 666 euros en IR contre 4 996 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

La création d'une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

Investir via une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 690 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Saint-Pierre-lès-Nemours. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours en 2026 ?

2 666 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

538 €

de loyer mensuel estimé, bien à 140 640 €

1 406 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Pierre-lès-Nemours (77)

2 690 €

Prix moyen / m²

4 006 €

Prix appart. / m²

538 €

Loyer estimé / mois

5 401

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Pierre-lès-Nemours

Bien retenu : 60 m² valorisés 140 640 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 140 640 €

Loyer mensuel estimé 538 € / mois

Revenu locatif annuel 6 456 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 406 €

Résultat avant impôt 5 050 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 050 €

Impôt (TMI 30%) -1 515 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -869 €

Résultat net SCI IR 2 666 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 050 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 688 €

Résultat imposable à l'IS 362 €

IS (15%) -54 €

Résultat net SCI IS 4 996 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Saint-Pierre-lès-Nemours (77), en région Île-de-France, compte environ 5 401 habitants. Au prix appartement de 4 006 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 140 640 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 344 euros/m² (-3,9 % sur un an) et 72 transactions annuelles, Saint-Pierre-lès-Nemours offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Saint-Pierre-lès-Nemours est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 2 344 euros/m² (72 transactions par an), le marché à Saint-Pierre-lès-Nemours se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Saint-Pierre-lès-Nemours

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 4 996 euros contre 2 666 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Pierre-lès-Nemours via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 344 €/m² (soit 140 640 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 538 euros/mois, soit 6 456 euros/an. Après taxe foncière (1 406 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 666 euros/an en SCI IR ou 4 996 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

La ville Saint-Pierre-lès-Nemours : repères locaux

Avec 5 401 habitants, Saint-Pierre-lès-Nemours est la 383e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 2 033e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 249 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Saint-Pierre-lès-Nemours évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Saint-Pierre-lès-Nemours ?

Le prix de vente médian à Saint-Pierre-lès-Nemours est de 2 344 €/m², pour une moyenne constatée de 2 690 €/m². Ce niveau place Saint-Pierre-lès-Nemours au 1 389e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 25 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 72 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Saint-Pierre-lès-Nemours

Avec 72 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 344 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 85 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 43 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 164 080 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Saint-Pierre-lès-Nemours donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Pierre-lès-Nemours en 2026

La ville de Saint-Pierre-lès-Nemours affiche un prix de vente médian de 2 344 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 690 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 401 habitants, la ville présente une densité de 249 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 72 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Pierre-lès-Nemours

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 006 €/m² contre 2 502 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 640 €, soit une mensualité de 682 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 949 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 234 400 €, avec une mensualité de 1 136 € (salaire requis : 3 246 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Pierre-lès-Nemours	2 344 €	en baisse	5 401
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Pierre-lès-Nemours

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 344 €) est inférieur au prix moyen (2 690 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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