Mis à jour juillet 2026

SCI Les Arcs (83) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Arcs ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Arcs dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 199 980 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 468 euros en IR contre 6 568 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Arcs ?

La création d'une SCI aux Arcs coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Arcs ?

Investir via une SCI aux Arcs offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 568 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels aux Arcs. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI aux Arcs en 2026 ?

3 468 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

714 €

de loyer mensuel estimé, bien à 199 980 €

2 000 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Arcs (83)

3 568 €

Prix moyen / m²

3 629 €

Prix appart. / m²

714 €

Loyer estimé / mois

8 109

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Arcs

Bien retenu : 60 m² valorisés 199 980 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 199 980 €

Loyer mensuel estimé 714 € / mois

Revenu locatif annuel 8 568 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 000 €

Résultat avant impôt 6 568 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 568 €

Impôt (TMI 30%) -1 970 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 130 €

Résultat net SCI IR 3 468 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 568 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 666 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 568 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI aux Arcs

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI aux Arcs : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Les Arcs (83), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 8 109 habitants. Au prix appartement de 3 629 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 199 980 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 333 euros/m² (-8,8 % sur un an) et 167 transactions annuelles, Les Arcs offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Les Arcs est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 3 333 euros/m² (167 transactions par an), le marché aux Arcs se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Bouches-du-Rhône Vaucluse Alpes-de-Haute-Provence Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — SCI Les Arcs

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Arcs ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 568 euros contre 3 468 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI aux Arcs ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre aux Arcs via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 333 €/m² (soit 199 980 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 714 euros/mois, soit 8 568 euros/an. Après taxe foncière (2 000 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 468 euros/an en SCI IR ou 6 568 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Arcs ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Contexte local : Les Arcs en bref

Avec 8 109 habitants, Les Arcs est la 135e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 323e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 149 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Var (chef-lieu : Toulon), Les Arcs évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix aux Arcs

Le prix de vente médian aux Arcs est de 3 333 €/m², pour une moyenne constatée de 3 568 €/m². Ce niveau place Les Arcs au 727e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 36 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 36 %), et 20 % moins cher que celle de son département (4 182 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Alpes-Maritimes (4 989 €/m²).

Le marché local enregistre 167 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 167 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 333 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 60 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 30 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 233 310 €.

Sur ce marché, à Les Arcs, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Arcs en 2026

La ville de Les Arcs affiche un prix de vente médian de 3 333 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 568 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 109 habitants, la ville présente une densité de 149 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 167 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % moins cher que la médiane du département (Var), et 36 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Arcs

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 629 €/m² contre 3 535 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 199 980 €, soit une mensualité de 969 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 769 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 333 300 €, avec une mensualité de 1 615 € (salaire requis : 4 614 € net/mois).

Les prix à Les Arcs sont 36 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Arcs	3 333 €	en baisse	8 109
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Var (83) 1 119 307 hab.

4 182 €/m²

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Autres villes de la région

Toulon 179 116 hab.

3 048 €/m²

La Seyne-sur-Mer 63 732 hab.

Draguignan 40 826 hab.

2 764 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Arcs

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 333 €) est inférieur au prix moyen (3 568 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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