Mis à jour juillet 2026

SCI Le Thor (84) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Thor ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Thor dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 191 940 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 049 euros en IR contre 7 478 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Thor ?

La création d'une SCI au Thor coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Thor ?

Investir via une SCI au Thor offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 993 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI au Thor en 2026 ?

4 049 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

799 €

de loyer mensuel estimé, bien à 191 940 €

1 919 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Thor (84)

3 993 €

Prix moyen / m²

4 130 €

Prix appart. / m²

799 €

Loyer estimé / mois

8 882

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Thor

Base de calcul : un 60 m² à 4 130 euros/m², soit 191 940 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 191 940 €

Loyer mensuel estimé 799 € / mois

Revenu locatif annuel 9 588 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 919 €

Résultat avant impôt 7 669 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 669 €

Impôt (TMI 30%) -2 301 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 319 €

Résultat net SCI IR 4 049 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 669 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 398 €

Résultat imposable à l'IS 1 271 €

IS (15%) -191 €

Résultat net SCI IS 7 478 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI au Thor

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 191 940 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI au Thor : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Le Thor (84) compte environ 8 882 habitants pour un marché à 4 130 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 199 euros/m² (-2,6 % sur un an) et 116 transactions annuelles, Le Thor offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Le Thor est proche de 5 départements : Bouches-du-Rhône, Gard, Ardèche, Drôme, Var. Avec un prix médian de 3 199 euros/m² (116 transactions par an), le marché au Thor se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Bouches-du-Rhône Gard Ardèche Drôme Var

Questions fréquentes — SCI Le Thor

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Thor ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu au Thor (60 m², 191 940 euros), l'IS laisse 7 478 euros de résultat annuel contre 4 049 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI au Thor ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre au Thor via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 199 €/m² (soit 191 940 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 799 euros/mois, soit 9 588 euros/an. Après taxe foncière (1 919 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 049 euros/an en SCI IR ou 7 478 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Thor ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur Le Thor

Le Thor compte 8 882 habitants, ce qui la place au 123e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 1 189e rang national. Avec 250 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Vaucluse, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Avignon). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Le Thor

La médiane des prix au Thor s'établit à 3 199 €/m² (moyenne : 3 993 €/m²). Le Thor se situe ainsi au 816e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 31 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 31 %), et 14 % plus cher que celle de son département (2 818 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ardèche (2 187 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 116 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 116 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 199 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 63 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 223 930 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 63 m² au Thor contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Thor en 2026

La ville de Le Thor affiche un prix de vente médian de 3 199 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 993 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 882 habitants, la ville présente une densité de 250 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 116 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % plus cher que la médiane du département (Vaucluse), et 31 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Thor

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 130 €/m² contre 3 950 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 191 940 €, soit une mensualité de 930 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 657 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 319 900 €, avec une mensualité de 1 550 € (salaire requis : 4 429 € net/mois).

Les prix à Le Thor sont 31 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Ardèche affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Thor	3 199 €	en baisse	8 882
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940
Ardèche	2 187 €	+0 %	334 231

Département

Voir les résultats pour Vaucluse (84) 572 056 hab.

2 818 €/m²

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Autres villes de la région

Avignon 92 188 hab.

2 457 €/m²

Carpentras 31 619 hab.

2 423 €/m²

Orange 29 706 hab.

2 432 €/m²

Cavaillon 25 636 hab.

2 538 €/m²

L'Isle-sur-la-Sorgue 20 244 hab.

3 929 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Thor

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 199 €) est inférieur au prix moyen (3 993 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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