Mis à jour juillet 2026

SCI Le Passage (47) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Passage ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Passage dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 115 140 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 129 euros en IR contre 4 004 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Passage ?

La création d'une SCI au Passage coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Passage ?

Investir via une SCI au Passage offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 161 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels au Passage. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI au Passage en 2026 ?

2 129 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

432 €

de loyer mensuel estimé, bien à 115 140 €

1 151 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Passage (47)

2 161 €

Prix moyen / m²

3 355 €

Prix appart. / m²

432 €

Loyer estimé / mois

9 326

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Passage

Bien retenu : 60 m² valorisés 115 140 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 115 140 €

Loyer mensuel estimé 432 € / mois

Revenu locatif annuel 5 184 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 151 €

Résultat avant impôt 4 033 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 033 €

Impôt (TMI 30%) -1 210 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -694 €

Résultat net SCI IR 2 129 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 033 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 838 €

Résultat imposable à l'IS 195 €

IS (15%) -29 €

Résultat net SCI IS 4 004 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI au Passage

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI au Passage : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Le Passage (47), en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 9 326 habitants. Au prix appartement de 3 355 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 115 140 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 1 919 euros/m² (-0,8 % sur un an) et 158 transactions annuelles, Le Passage offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Le Passage est proche de 5 départements : Gironde, Dordogne, Lot, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 1 919 euros/m² (158 transactions par an), le marché au Passage se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Gironde Dordogne Lot Tarn-et-Garonne Gers

Questions fréquentes — SCI Le Passage

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Passage ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 4 004 euros contre 2 129 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI au Passage ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre au Passage via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 919 €/m² (soit 115 140 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 432 euros/mois, soit 5 184 euros/an. Après taxe foncière (1 151 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 129 euros/an en SCI IR ou 4 004 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Passage ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

La ville Le Passage : repères locaux

Avec 9 326 habitants, Le Passage est la 80e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 136e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 723 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Lot-et-Garonne (chef-lieu : Agen), Le Passage évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² au Passage ?

Le prix de vente médian au Passage est de 1 919 €/m², pour une moyenne constatée de 2 161 €/m². Ce niveau place Le Passage au 1 721e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 22 %), et 15 % plus cher que celle de son département (1 667 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gers (1 695 €/m²) et le plus onéreux Gironde (3 421 €/m²).

Le marché local enregistre 158 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat au Passage

Avec 158 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 919 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 104 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 52 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 134 330 €.

Sur ce marché accessible, à Le Passage, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Passage en 2026

La ville de Le Passage affiche un prix de vente médian de 1 919 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 161 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 326 habitants, la ville présente une densité de 723 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 158 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Lot-et-Garonne), et 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Passage

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 355 €/m² contre 1 904 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 115 140 €, soit une mensualité de 558 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 594 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 191 900 €, avec une mensualité de 930 € (salaire requis : 2 657 € net/mois).

Les prix à Le Passage sont 22 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Gironde affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Passage	1 919 €	stable	9 326
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot	1 789 €	-2,7 %	176 473

Département

Voir les résultats pour Lot-et-Garonne (47) 333 602 hab.

1 667 €/m²

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Autres villes de la région

Agen 32 801 hab.

1 878 €/m²

Villeneuve-sur-Lot 22 350 hab.

Bon-Encontre 6 530 hab.

1 889 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Passage

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 919 €) est inférieur au prix moyen (2 161 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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