SCI Coutances (50) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Coutances en bref

Avec 8 321 habitants, Coutances est la 55e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 288e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 660 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Manche (chef-lieu : Saint-Lô), Coutances évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Coutances

Le prix de vente médian à Coutances est de 2 192 €/m², pour une moyenne constatée de 2 804 €/m². Ce niveau place Coutances au 1 518e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 10 %), et 14 % plus cher que celle de son département (1 922 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).

Le marché local enregistre 153 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 153 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 192 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 91 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 46 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 153 440 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Coutances dépasse nettement la moyenne nationale : 91 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Coutances en 2026

La ville de Coutances affiche un prix de vente médian de 2 192 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 804 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 321 habitants, la ville présente une densité de 660 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 153 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % plus cher que la médiane du département (Manche), et 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Coutances

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 456 €/m² contre 2 176 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 131 520 €, soit une mensualité de 637 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 820 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 219 200 €, avec une mensualité de 1 062 € (salaire requis : 3 034 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Coutances

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 192 €) est inférieur au prix moyen (2 804 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.