PTZ Bourges (18)

Analyse locale

Le portrait chiffré : Bourges

Bourges compte 64 186 habitants, ce qui la place au 3e rang de la région Centre-Val de Loire par la population et au 107e rang national. Avec 935 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Cher, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Bourges s'établit à 1 755 €/m² (moyenne : 2 790 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Bourges se situe ainsi au 155e rang des 160 grandes communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 28 %), et 35 % plus cher que celle de son département (1 304 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Creuse (1 005 €/m²) et le plus onéreux Loir-et-Cher (1 633 €/m²).

Le marché local enregistre 1 191 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,9 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (3,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 755 €/m² à environ 1 438 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 755 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 114 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 57 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 122 850 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Bourges dépasse nettement la moyenne nationale : 114 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bourges en 2026

La ville de Bourges affiche un prix de vente médian de 1 755 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 790 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,9 %). Avec 64 186 habitants, la ville présente une densité de 935 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 191 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane du département (Cher), et 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bourges

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 109 €/m² contre 2 416 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 105 300 €, soit une mensualité de 510 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 175 500 €, avec une mensualité de 851 € (salaire requis : 2 431 € net/mois).

Les prix à Bourges sont 28 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bourges

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 755 €) est inférieur au prix moyen (2 790 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.