Le nouveau PTZ 2026 : neuf, ancien et zones élargies

Un couple qui fait construire sa maison à Rennes ou en petite couronne parisienne pouvait, jusqu’en mars 2025, se voir refuser tout net le prêt à taux zéro par sa banque, alors qu’un voisin à la campagne l’obtenait pour le même type de projet. Ce n’était pas une erreur de dossier : c’était la règle. Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 a changé cette donne à partir du 1er avril 2025, et la loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) a confirmé le dispositif sans en modifier les paramètres. Voici ce qui a réellement bougé, zone par zone et type de bien par type de bien, chiffres à l’appui.

Avant et après le 1er avril 2025

Le tableau ci-dessous résume le basculement en une ligne : la maison individuelle neuve, longtemps exclue des zones tendues, y est désormais finançable au même titre que l’appartement.

| Type de bien | Avant le 1er avril 2025 | Depuis le 1er avril 2025 | |---|---|---| | Appartement neuf collectif | Toutes zones | Toutes zones (inchangé) | | Maison individuelle neuve | Zones B2 et C uniquement | Toutes zones (Abis, A, B1, B2, C) | | Ancien avec travaux | Zones B2 et C | Zones B2 et C (inchangé) |

Cette réforme corrige une incohérence qui pénalisait justement les zones où le besoin de solvabiliser les primo-accédants est le plus fort. Le dispositif est par ailleurs prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 90 de la loi de finances pour 2025, ce qui donne de la visibilité à qui planifie un achat sur plusieurs années.

Le neuf, partout, mais pas au même tarif selon le bien

Tout logement neuf, appartement en habitat collectif ou maison individuelle, est finançable par PTZ dans les cinq zones depuis avril 2025. C’est la nouveauté structurante de cette réforme. Le logement doit être acheté en état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis moins de cinq ans sans avoir jamais été habité, et destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur pendant au moins six ans.

L’ouverture géographique ne signifie toutefois pas une égalité de traitement entre collectif et individuel : comme on le verra dans le barème des quotités, la maison neuve reste systématiquement moins bien financée que l’appartement neuf, à revenus identiques.

L’ancien : deux conditions cumulatives, deux zones seulement

Pour l’ancien, le PTZ reste réservé aux zones B2 et C, c’est à dire aux villes moyennes et aux communes rurales. Deux conditions doivent être remplies en même temps, et non l’une ou l’autre :

• les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, prix d’achat et travaux additionnés ;
• le logement doit atteindre au minimum la classe D au diagnostic de performance énergétique, mesurée une fois les travaux réalisés, et non sur le DPE initial du bien.

Cette règle oriente délibérément le PTZ ancien vers la rénovation des passoires thermiques dans les territoires détendus, là où le parc de logements anciens disponible est le plus large. En zone A, Abis et B1, l’ancien reste totalement exclu du PTZ, avec ou sans travaux : seul le neuf y ouvre droit au dispositif.

Les quotités : ce que le PTZ finance réellement

La quotité désigne la part du coût de l’opération que le PTZ peut couvrir. Elle dépend de la tranche de revenus de l’emprunteur, notée T1 à T4 (T1 étant la tranche la plus modeste), et du type de bien financé.

| Tranche de revenus | Appartement neuf collectif | Maison individuelle neuve | Ancien avec travaux (B2/C) | |---|---|---|---| | T1 | 50 % | 30 % | 50 % | | T2 | 40 % | 20 % | 40 % | | T3 | 40 % | 20 % | 40 % | | T4 | 20 % | 10 % | 20 % |

Deux enseignements pratiques ressortent de ce barème, fixé par le décret n° 2025-299. D’abord, l’appartement neuf collectif reste nettement mieux financé que la maison individuelle neuve à revenus égaux : jusqu’à 50 % du coût contre 30 % au maximum pour une maison, soit une quotité divisée par 1,67 pour le même profil d’acheteur. Ensuite, l’ancien avec travaux dans les zones éligibles bénéficie exactement des mêmes quotités que le collectif neuf, ce qui en fait une option compétitive pour les ménages installés en zone B2 ou C.

Les plafonds de revenus : le vrai filtre d’entrée

L’éligibilité et la tranche applicable dépendent du revenu fiscal de référence de l’année N moins 2, rapporté à la composition du foyer et à la zone du bien. Ces plafonds n’ont pas été revalorisés par la loi de finances 2026 : ce sont toujours ceux fixés par le décret du 29 mars 2025, et ils s’étendent globalement de 28 500 euros (une personne, zone C) à 161 700 euros (huit personnes et plus, zone Abis).

Le tableau suivant compare le plafond pour une personne seule et pour un foyer de quatre personnes, zone par zone :

| Zone | Plafond 1 personne | Plafond 4 personnes | |---|---|---| | Abis et A | 49 000 € | 102 900 € | | B1 | 34 500 € | 72 450 € | | B2 | 31 500 € | 66 150 € | | C | 28 500 € | 59 850 € |

En zone B1, le barème complet pour les foyers intermédiaires est de 51 750 euros pour deux personnes et 62 100 euros pour trois personnes. Ces montants correspondent au seuil haut de la tranche T4 : au-delà, le foyer sort du dispositif. Un couple avec deux enfants installé en zone C reste par exemple éligible jusqu’à 59 850 euros de revenus, un seuil très inférieur à celui applicable en zone Abis pour la même composition de foyer, ce qui illustre l’ampleur de l’écart entre zones tendues et zones détendues.

Exemple chiffré n°1 : un appartement neuf en zone B1

Un couple avec un enfant achète un appartement neuf de 240 000 euros en zone B1, avec un revenu fiscal de référence N-2 de 48 000 euros. Ce niveau de revenu le place dans la tranche T2 pour un foyer de trois personnes en zone B1, dont le plafond T4 s’établit à 62 100 euros.

En tranche T2, la quotité applicable pour un appartement neuf collectif est de 40 %. Le couple peut donc solliciter un PTZ représentant jusqu’à 96 000 euros, soit 240 000 euros multipliés par 40 %. Le solde, 144 000 euros, doit être couvert par un apport personnel et un prêt bancaire classique.

Exemple chiffré n°2 : une maison neuve en zone A

Prenons maintenant un couple sans enfant qui fait construire une maison individuelle de 280 000 euros en zone A, avec un revenu fiscal de référence N-2 de 40 000 euros. En zone A, le plafond pour un foyer de deux personnes se situe autour de 73 500 euros pour la tranche T4, ce qui place ce couple en tranche T1, la plus favorable.

Pour une maison individuelle neuve en tranche T1, la quotité maximale est de 30 %, contre 50 % pour un appartement au même niveau de revenus. Le PTZ mobilisable atteint donc 84 000 euros, soit 280 000 euros multipliés par 30 %, quand le même couple aurait pu obtenir jusqu’à 140 000 euros pour un appartement de valeur équivalente. Cet écart de 56 000 euros illustre concrètement pourquoi le choix entre collectif et individuel pèse lourd dans le plan de financement, même quand la zone n’est plus un obstacle.

Le remboursement du PTZ est différé pendant une période qui dépend elle aussi de la tranche de revenus : plus le revenu est faible, plus le différé est long, ce qui allège les mensualités durant les premières années du crédit, au moment où le ménage supporte déjà le remboursement du prêt principal. Pour tester ces scénarios avec ses propres revenus et affiner le montant exact selon la zone réelle du bien, direction le simulateur PTZ, qui applique automatiquement le barème 2026.

Cumuler le PTZ avec d’autres financements

Le PTZ n’est jamais le seul financement d’un projet immobilier : il complète un prêt principal et, souvent, un apport personnel. Il est cumulable avec le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné, ou certaines aides locales versées par les collectivités. Il ne peut en revanche jamais financer la totalité de l’opération, quelle que soit la tranche de revenus : la quotité maximale de 50 % laisse toujours une part conséquente à financer autrement.

Les erreurs qui font recaler un dossier

Trois pièges reviennent le plus souvent chez les emprunteurs qui montent leur dossier sans vérification préalable. Premièrement, la zone PTZ se détermine à l’adresse précise du bien et non à l’échelle de la ville entière : deux quartiers d’une même commune peuvent relever de zones différentes. Deuxièmement, le DPE exigé pour l’ancien avec travaux est celui obtenu après les travaux, pas celui affiché à l’achat, ce qui suppose de chiffrer le chantier avant de signer le compromis. Troisièmement, le revenu retenu est le RFR de l’année N-2 et non les revenus actuels : un emprunteur dont les revenus ont augmenté récemment peut encore bénéficier d’une tranche favorable, et inversement.

Ce qu’il faut retenir avant de se lancer

La réforme d’avril 2025 a ouvert le PTZ à la maison individuelle neuve sur tout le territoire, ce qui change la donne pour les acheteurs en zone A et B1 qui voulaient construire. L’ancien reste cantonné aux zones B2 et C, conditionné à des travaux représentant au moins un quart du coût total de l’opération. Entre l’appartement neuf, la maison neuve et l’ancien avec travaux, les quotités varient fortement à revenu identique, comme le montrent les deux exemples ci-dessus où le même profil de revenus donne un PTZ presque deux fois plus élevé selon le type de bien choisi. Avant de signer un compromis, mieux vaut vérifier sa zone exacte et sa tranche sur le simulateur PTZ de Calcunet, car le montant du PTZ peut faire basculer un plan de financement d’un projet réalisable à un projet hors budget.