LMNP Vienne (86)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans la Vienne.
Quelle rentabilité LMNP dans la Vienne en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,3 %
Net au réel (studio)
7,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans la Vienne. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Vienne (86)
1 667 €
Prix médian / m²
12 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
7 375
Transactions / an
LMNP dans la Vienne : analyse
Le département Vienne (86), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 2 305 euros/m² (-1,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 12 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Vienne
T2 45 m² — Vienne
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Vienne
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans la Vienne :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 3 456 € | 3 456 € | 6 228 € | 6 228 € |
| Abattement / Charges | -1 728 € | -864 € | -3 114 € | -1 557 € |
| Amortissement | — | -1 250 € | — | -2 250 € |
| Base imposable | 1 728 € | 1 342 € | 3 114 € | 2 421 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 518 € | 403 € | 934 € | 726 € |
| Rendement net fiscal | 7,0% | 7,3% | 7,1% | 7,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 115 euros/an d'impôt pour un studio et 208 euros/an pour un T2 dans la Vienne.
Pourquoi investir en meublé dans la Vienne
Le Vienne, avec un prix médian de $1 667 euros/m² ($$-1,6 % sur un an) et $7 375 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Poitiers et Châtellerault, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 2 305 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Vienne combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (63 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Nouvelle-Aquitaine renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Vienne est voisin de 5 départements : Indre-et-Loire, Indre, Haute-Vienne, Charente, Deux-Sèvres. Avec un prix médian de 1 667 euros/m², comparez les rendements dans la Vienne avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Vienne
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans la Vienne ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans la Vienne ?
Le Vienne est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans la Vienne ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Vienne en 2026
Le département Vienne (86) affiche un prix de vente médian de 1 667 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 305 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,6 %). Avec ses 438 897 habitants répartis sur 6 990 km², le département présente une densité de 63 hab/km², un territoire peu dense.
Le marché immobilier enregistre environ 7 375 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Vienne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 345 €/m² contre 1 690 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 100 020 €, soit une mensualité de 485 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 386 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 166 700 €, avec une mensualité de 808 € (salaire requis : 2 309 € net/mois).
Les prix en Vienne sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Indre-et-Loire affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Vienne | 1 667 € | -1,6 % | 438 897 |
| Indre-et-Loire | 2 356 € | -7,4 % | 619 362 |
| Indre | 1 147 € | -1,9 % | 216 069 |
| Haute-Vienne | 1 598 € | -3,2 % | 373 167 |
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Principales villes en Vienne
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Vienne
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 14 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Vienne
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 667 €) est inférieur au prix moyen (2 305 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 265 communes, dont les principales sont Poitiers, Châtellerault, Buxerolles.
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