Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Melun ?

Le démembrement à Melun présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Melun (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Melun ?

Le démembrement de propriété à Melun consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Melun ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Melun. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 175 920 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 87 960 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Melun. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Melun ?

13 378 € de droits économisés, appartement de 60 m²

87 960 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

35 370 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Melun (77)

4 117 €

Prix moyen / m²

4 227 €

Prix appart. / m²

3 537 €

Prix maison / m²

45 995

Population

175 920 €

Appartement 60 m²

353 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 932 €/m²)

Valeur pleine propriété 175 920 €

Valeur nue-propriété (50%) 87 960 €

Valeur usufruit (50%) 87 960 €

Droits donation pleine propriété 13 378 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 13 378 €

Maison 100 m² (3 537 €/m²)

Valeur pleine propriété 353 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 176 850 €

Valeur usufruit (50%) 176 850 €

Droits donation pleine propriété 48 934 €

Droits donation nue-propriété 13 564 €

Économie fiscale 35 370 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 932 €/m²)

Valeur pleine propriété 175 920 €

Valeur nue-propriété (60%) 105 552 €

Valeur usufruit (40%) 70 368 €

Droits donation pleine propriété 13 378 €

Droits donation nue-propriété 278 €

Économie fiscale 13 100 €

Maison 100 m² (3 537 €/m²)

Valeur pleine propriété 353 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 212 220 €

Valeur usufruit (40%) 141 480 €

Droits donation pleine propriété 48 934 €

Droits donation nue-propriété 20 638 €

Économie fiscale 28 296 €

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Démembrement de propriété à Melun : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Melun (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 117 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 932 euros/m² (515 transactions par an), le démembrement à Melun réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Melun est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Melun génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — Démembrement Melun

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Melun ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Melun, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Melun.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Melun ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 175 920 euros : un donateur de 55 ans économise 13 378 euros, un donateur de 70 ans économise 13 100 euros. Pour une maison de 100 m² à 353 700 euros : l'économie est de 35 370 euros à 55 ans et 28 296 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Melun ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Melun, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Melun en 2026

La ville de Melun affiche un prix de vente médian de 2 932 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 117 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,2 %). Avec 45 995 habitants, la ville présente une densité de 5 746 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 515 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 20 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Melun

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 227 €/m² contre 3 537 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 175 920 €, soit une mensualité de 853 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 437 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 293 200 €, avec une mensualité de 1 421 € (salaire requis : 4 060 € net/mois).

Les prix à Melun sont 20 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Melun	2 932 €	-6,2 %	45 995
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Bussy-Saint-Georges 27 498 hab.

4 333 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Melun

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 932 €) est inférieur au prix moyen (4 117 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Melun (77)

Chiffres clés — Melun (77)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 932 €/m²)

Maison 100 m² (3 537 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 932 €/m²)

Maison 100 m² (3 537 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 932 €/m²)

Maison 100 m² (3 537 €/m²)

Appartement 60 m² (2 932 €/m²)

Maison 100 m² (3 537 €/m²)