Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Pontault-Combault ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Pontault-Combault. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 315 540 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 157 770 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Pontault-Combault ?

Le démembrement à Pontault-Combault présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Pontault-Combault (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Pontault-Combault ?

Le démembrement de propriété à Pontault-Combault consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Pontault-Combault. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Pontault-Combault (77)

4 760 €

Prix moyen / m²

5 259 €

Prix appart. / m²

4 168 €

Prix maison / m²

39 096

Population

315 540 €

Appartement 60 m²

416 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 259 €/m²)

Valeur pleine propriété 315 540 €

Valeur nue-propriété (50%) 157 770 €

Valeur usufruit (50%) 157 770 €

Droits donation pleine propriété 41 302 €

Droits donation nue-propriété 9 748 €

Économie fiscale 31 554 €

Maison 100 m² (4 168 €/m²)

Valeur pleine propriété 416 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 208 400 €

Valeur usufruit (50%) 208 400 €

Droits donation pleine propriété 61 554 €

Droits donation nue-propriété 19 874 €

Économie fiscale 41 680 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 259 €/m²)

Valeur pleine propriété 315 540 €

Valeur nue-propriété (60%) 189 324 €

Valeur usufruit (40%) 126 216 €

Droits donation pleine propriété 41 302 €

Droits donation nue-propriété 16 059 €

Économie fiscale 25 243 €

Maison 100 m² (4 168 €/m²)

Valeur pleine propriété 416 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 250 080 €

Valeur usufruit (40%) 166 720 €

Droits donation pleine propriété 61 554 €

Droits donation nue-propriété 28 210 €

Économie fiscale 33 344 €

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Démembrement de propriété en Pontault-Combault : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Pontault-Combault (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 760 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Pontault-Combault et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Pontault-Combault est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Pontault-Combault génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-et-Marne Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Pontault-Combault

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Pontault-Combault ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Pontault-Combault, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Pontault-Combault.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Pontault-Combault ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 315 540 euros : un donateur de 55 ans économise 31 554 euros, un donateur de 70 ans économise 25 243 euros. Pour une maison de 100 m² à 416 800 euros : l'économie est de 41 680 euros à 55 ans et 33 344 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Pontault-Combault ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Pontault-Combault, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Pontault-Combault en 2026

La ville de Pontault-Combault affiche un prix de vente médian de 3 941 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 760 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,1 %). Avec 39 096 habitants, la ville présente une densité de 2 880 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 352 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 26 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 61 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Pontault-Combault

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 259 €/m² contre 4 168 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 236 460 €, soit une mensualité de 1 146 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 274 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 394 100 €, avec une mensualité de 1 910 € (salaire requis : 5 457 € net/mois).

Les prix à Pontault-Combault sont 61 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-et-Marne, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pontault-Combault	3 941 €	-4,1 %	39 096
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Pontault-Combault

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 941 €) est inférieur au prix moyen (4 760 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Pontault-Combault (77)

Chiffres clés — Pontault-Combault (77)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 259 €/m²)

Maison 100 m² (4 168 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 259 €/m²)

Maison 100 m² (4 168 €/m²)

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