Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Bussy-Saint-Georges ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Bussy-Saint-Georges. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 271 980 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 135 990 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Bussy-Saint-Georges ?

Le démembrement à Bussy-Saint-Georges présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Bussy-Saint-Georges (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Bussy-Saint-Georges ?

Le démembrement de propriété à Bussy-Saint-Georges consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Bussy-Saint-Georges. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Bussy-Saint-Georges (77)

4 390 €

Prix moyen / m²

4 533 €

Prix appart. / m²

3 957 €

Prix maison / m²

27 498

Population

271 980 €

Appartement 60 m²

395 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 533 €/m²)

Valeur pleine propriété 271 980 €

Valeur nue-propriété (50%) 135 990 €

Valeur usufruit (50%) 135 990 €

Droits donation pleine propriété 32 590 €

Droits donation nue-propriété 5 392 €

Économie fiscale 27 198 €

Maison 100 m² (3 957 €/m²)

Valeur pleine propriété 395 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 197 850 €

Valeur usufruit (50%) 197 850 €

Droits donation pleine propriété 57 334 €

Droits donation nue-propriété 17 764 €

Économie fiscale 39 570 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 533 €/m²)

Valeur pleine propriété 271 980 €

Valeur nue-propriété (60%) 163 188 €

Valeur usufruit (40%) 108 792 €

Droits donation pleine propriété 32 590 €

Droits donation nue-propriété 10 832 €

Économie fiscale 21 758 €

Maison 100 m² (3 957 €/m²)

Valeur pleine propriété 395 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 237 420 €

Valeur usufruit (40%) 158 280 €

Droits donation pleine propriété 57 334 €

Droits donation nue-propriété 25 678 €

Économie fiscale 31 656 €

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Démembrement de propriété en Bussy-Saint-Georges : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Bussy-Saint-Georges (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 390 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Bussy-Saint-Georges et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Bussy-Saint-Georges est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Bussy-Saint-Georges génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-et-Marne Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Bussy-Saint-Georges

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Bussy-Saint-Georges ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Bussy-Saint-Georges, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Bussy-Saint-Georges.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Bussy-Saint-Georges ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 271 980 euros : un donateur de 55 ans économise 27 198 euros, un donateur de 70 ans économise 21 758 euros. Pour une maison de 100 m² à 395 700 euros : l'économie est de 39 570 euros à 55 ans et 31 656 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Bussy-Saint-Georges ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Bussy-Saint-Georges, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bussy-Saint-Georges en 2026

La ville de Bussy-Saint-Georges affiche un prix de vente médian de 4 333 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 390 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,6 %). Avec 27 498 habitants, la ville présente une densité de 1 800 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 366 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 38 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 77 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bussy-Saint-Georges

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 533 €/m² contre 3 957 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 259 980 €, soit une mensualité de 1 260 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 600 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 433 300 €, avec une mensualité de 2 100 € (salaire requis : 6 000 € net/mois).

Les prix à Bussy-Saint-Georges sont 77 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-et-Marne, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bussy-Saint-Georges	4 333 €	-5,6 %	27 498
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bussy-Saint-Georges

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 333 €) est inférieur au prix moyen (4 390 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 533 €/m²)

Maison 100 m² (3 957 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 533 €/m²)

Maison 100 m² (3 957 €/m²)

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