Mis à jour juillet 2026

SCI Prades-le-Lez (34) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Prades-le-Lez ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Prades-le-Lez dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 235 080 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 581 euros en IR contre 6 781 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Prades-le-Lez ?

La création d'une SCI à Prades-le-Lez coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Prades-le-Lez ?

Investir via une SCI à Prades-le-Lez offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 807 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Prades-le-Lez en 2026 ?

3 581 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

761 €

de loyer mensuel estimé, bien à 235 080 €

2 351 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Prades-le-Lez (34)

3 807 €

Prix moyen / m²

3 646 €

Prix appart. / m²

761 €

Loyer estimé / mois

6 184

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Prades-le-Lez

Base de calcul : un 60 m² à 3 646 euros/m², soit 235 080 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 235 080 €

Loyer mensuel estimé 761 € / mois

Revenu locatif annuel 9 132 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 351 €

Résultat avant impôt 6 781 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 781 €

Impôt (TMI 30%) -2 034 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 166 €

Résultat net SCI IR 3 581 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 781 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 836 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 781 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Prades-le-Lez

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 235 080 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Prades-le-Lez : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Occitanie, Prades-le-Lez (34) compte environ 6 184 habitants pour un marché à 3 646 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 918 euros/m² (-6,8 % sur un an) et 53 transactions annuelles, Prades-le-Lez offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Prades-le-Lez est proche de 4 départements : Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Avec un prix médian de 3 918 euros/m² (53 transactions par an), le marché à Prades-le-Lez se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Gard Aveyron Tarn Aude

Questions fréquentes — SCI Prades-le-Lez

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Prades-le-Lez ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Prades-le-Lez (60 m², 235 080 euros), l'IS laisse 6 781 euros de résultat annuel contre 3 581 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Prades-le-Lez ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Prades-le-Lez via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 918 €/m² (soit 235 080 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 761 euros/mois, soit 9 132 euros/an. Après taxe foncière (2 351 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 581 euros/an en SCI IR ou 6 781 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Prades-le-Lez ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Prades-le-Lez : repères locaux

Avec 6 184 habitants, Prades-le-Lez est la 153e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 761e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 704 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Hérault (chef-lieu : Montpellier), Prades-le-Lez évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Prades-le-Lez ?

Le prix de vente médian à Prades-le-Lez est de 3 918 €/m², pour une moyenne constatée de 3 807 €/m². Ce niveau place Prades-le-Lez au 434e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 60 %), et 18 % plus cher que celle de son département (3 307 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aveyron (1 694 €/m²) et le plus onéreux Gard (2 633 €/m²).

Le marché local enregistre 53 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Prades-le-Lez

Avec 53 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 918 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 51 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 274 260 €.

Sur ce marché, à Prades-le-Lez, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Prades-le-Lez en 2026

La ville de Prades-le-Lez affiche un prix de vente médian de 3 918 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 807 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 184 habitants, la ville présente une densité de 704 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 53 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Hérault), et 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Prades-le-Lez

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 646 €/m² contre 3 849 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 235 080 €, soit une mensualité de 1 139 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 254 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 391 800 €, avec une mensualité de 1 899 € (salaire requis : 5 426 € net/mois).

Les prix à Prades-le-Lez sont 60 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Prades-le-Lez	3 918 €	en baisse	6 184
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940
Aveyron	1 694 €	-3,6 %	279 609
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Hérault (34) 1 230 289 hab.

3 307 €/m²

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Autres villes de la région

Montpellier 310 240 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Prades-le-Lez

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 918 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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