Mis à jour juillet 2026

SCI Pignan (34) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pignan ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Pignan dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 227 280 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 501 euros en IR contre 6 631 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Pignan ?

La création d'une SCI à Pignan coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pignan ?

Investir via une SCI à Pignan offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 709 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Pignan en 2026 ?

3 501 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

742 €

de loyer mensuel estimé, bien à 227 280 €

2 273 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Pignan (34)

3 709 €

Prix moyen / m²

3 897 €

Prix appart. / m²

742 €

Loyer estimé / mois

8 431

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Pignan

Base de calcul : un 60 m² à 3 897 euros/m², soit 227 280 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 227 280 €

Loyer mensuel estimé 742 € / mois

Revenu locatif annuel 8 904 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 273 €

Résultat avant impôt 6 631 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 631 €

Impôt (TMI 30%) -1 989 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 141 €

Résultat net SCI IR 3 501 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 631 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 576 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 631 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Pignan

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 227 280 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Pignan : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Occitanie, Pignan (34) compte environ 8 431 habitants pour un marché à 3 897 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 788 euros/m² (-0,2 % sur un an) et 79 transactions annuelles, Pignan offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Pignan est proche de 4 départements : Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Avec un prix médian de 3 788 euros/m² (79 transactions par an), le marché à Pignan se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Gard Aveyron Tarn Aude

Questions fréquentes — SCI Pignan

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pignan ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Pignan (60 m², 227 280 euros), l'IS laisse 6 631 euros de résultat annuel contre 3 501 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Pignan ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Pignan via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 788 €/m² (soit 227 280 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 742 euros/mois, soit 8 904 euros/an. Après taxe foncière (2 273 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 501 euros/an en SCI IR ou 6 631 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pignan ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Pignan en bref

Avec 8 431 habitants, Pignan est la 104e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 274e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 411 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Hérault (chef-lieu : Montpellier), Pignan évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Pignan

Le prix de vente médian à Pignan est de 3 788 €/m², pour une moyenne constatée de 3 709 €/m². Ce niveau place Pignan au 496e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 55 %), et 15 % plus cher que celle de son département (3 307 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aveyron (1 694 €/m²) et le plus onéreux Gard (2 633 €/m²).

Le marché local enregistre 79 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 79 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 788 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 265 160 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 53 m² à Pignan contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Pignan en 2026

La ville de Pignan affiche un prix de vente médian de 3 788 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 709 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 431 habitants, la ville présente une densité de 411 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 79 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Hérault), et 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Pignan

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 897 €/m² contre 3 605 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 227 280 €, soit une mensualité de 1 102 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 149 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 378 800 €, avec une mensualité de 1 836 € (salaire requis : 5 246 € net/mois).

Les prix à Pignan sont 55 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pignan	3 788 €	stable	8 431
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940
Aveyron	1 694 €	-3,6 %	279 609
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Hérault (34) 1 230 289 hab.

3 307 €/m²

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Autres villes de la région

Montpellier 310 240 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Pignan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 788 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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