Mis à jour juillet 2026

SCI Les Andelys (27) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Andelys ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Andelys dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 109 020 euros, le résultat net annuel est d'environ 1 985 euros en IR contre 3 739 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Andelys ?

La création d'une SCI aux Andelys coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Andelys ?

Investir via une SCI aux Andelys offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 021 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI aux Andelys ? La réponse dépend du prix du bien, ici 1 954 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI aux Andelys en 2026 ?

1 985 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

404 €

de loyer mensuel estimé, bien à 109 020 €

1 090 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Andelys (27)

2 021 €

Prix moyen / m²

1 954 €

Prix appart. / m²

404 €

Loyer estimé / mois

7 706

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Andelys

Simulation sur un appartement de 60 m² à 1 954 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 109 020 €

Loyer mensuel estimé 404 € / mois

Revenu locatif annuel 4 848 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 090 €

Résultat avant impôt 3 758 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 758 €

Impôt (TMI 30%) -1 127 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -646 €

Résultat net SCI IR 1 985 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 758 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 634 €

Résultat imposable à l'IS 124 €

IS (15%) -19 €

Résultat net SCI IS 3 739 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI aux Andelys

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI aux Andelys : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 7 706 habitants en région Normandie, Les Andelys (27) affiche un prix appartement de 1 954 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 1 817 euros/m² (-9,2 % sur un an) et 117 transactions annuelles, Les Andelys offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Les Andelys est proche de 5 départements : Seine-Maritime, Oise, Val-d'Oise, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 1 817 euros/m² (117 transactions par an), le marché aux Andelys se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-Maritime Oise Val-d'Oise Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — SCI Les Andelys

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Andelys ?

L'écart se chiffre : 1 985 euros par an à l'IR, 3 739 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 109 020 euros aux Andelys. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI aux Andelys ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre aux Andelys via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 817 €/m² (soit 109 020 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 404 euros/mois, soit 4 848 euros/an. Après taxe foncière (1 090 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 1 985 euros/an en SCI IR ou 3 739 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Andelys ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet aux Andelys. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Repères sur Les Andelys

Les Andelys compte 7 706 habitants, ce qui la place au 60e rang de la région Normandie par la population et au 1 389e rang national. Avec 194 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Eure, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Évreux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Les Andelys

La médiane des prix aux Andelys s'établit à 1 817 €/m² (moyenne : 2 021 €/m²). Les Andelys se situe ainsi au 1 797e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 26 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 26 %), et 9 % moins cher que celle de son département (1 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Yvelines (3 959 €/m²).

Le marché local enregistre 117 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 117 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 817 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 110 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 55 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 127 190 €.

Le pouvoir d'achat immobilier aux Andelys dépasse nettement la moyenne nationale : 110 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Andelys en 2026

La ville de Les Andelys affiche un prix de vente médian de 1 817 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 021 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 706 habitants, la ville présente une densité de 194 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 117 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Eure), et 26 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Andelys

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 954 €/m² contre 2 049 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 109 020 €, soit une mensualité de 528 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 509 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 181 700 €, avec une mensualité de 881 € (salaire requis : 2 517 € net/mois).

Les prix à Les Andelys sont 26 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-Maritime, Oise, Val-d'Oise affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Andelys	1 817 €	en baisse	7 706
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653

Département

Voir les résultats pour Eure (27) 602 714 hab.

1 989 €/m²

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Autres villes de la région

Pont-Audemer 10 023 hab.

2 177 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Andelys

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 817 €) est inférieur au prix moyen (2 021 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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