Mis à jour juillet 2026

SCI Le Mesnil-Saint-Denis (78) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Mesnil-Saint-Denis ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Mesnil-Saint-Denis dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 221 160 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 704 euros en IR contre 7 016 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Mesnil-Saint-Denis ?

La création d'une SCI au Mesnil-Saint-Denis coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Mesnil-Saint-Denis ?

Investir via une SCI au Mesnil-Saint-Denis offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 846 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 221 160 euros au Mesnil-Saint-Denis, la SCI à l'IR laisse 3 704 euros nets par an contre 7 016 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI au Mesnil-Saint-Denis en 2026 ?

3 704 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

769 €

de loyer mensuel estimé, bien à 221 160 €

2 212 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Mesnil-Saint-Denis (78)

3 846 €

Prix moyen / m²

3 868 €

Prix appart. / m²

769 €

Loyer estimé / mois

7 276

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Mesnil-Saint-Denis

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 868 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 221 160 €

Loyer mensuel estimé 769 € / mois

Revenu locatif annuel 9 228 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 212 €

Résultat avant impôt 7 016 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 016 €

Impôt (TMI 30%) -2 105 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 207 €

Résultat net SCI IR 3 704 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 016 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 372 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 7 016 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI au Mesnil-Saint-Denis

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI au Mesnil-Saint-Denis : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Le Mesnil-Saint-Denis (78) réunit environ 7 276 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 3 868 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 686 euros/m² (-7,3 % sur un an) et 80 transactions annuelles, Le Mesnil-Saint-Denis offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Le Mesnil-Saint-Denis est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 3 686 euros/m² (80 transactions par an), le marché au Mesnil-Saint-Denis se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — SCI Le Mesnil-Saint-Denis

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Mesnil-Saint-Denis ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 221 160 euros au Mesnil-Saint-Denis, cela donne 3 704 euros nets par an à l'IR contre 7 016 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI au Mesnil-Saint-Denis ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type au Mesnil-Saint-Denis, 221 160 euros, c'est de l'ordre de 1,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre au Mesnil-Saint-Denis via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 686 €/m² (soit 221 160 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 769 euros/mois, soit 9 228 euros/an. Après taxe foncière (2 212 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 704 euros/an en SCI IR ou 7 016 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Mesnil-Saint-Denis ?

Sur un marché à 3 868 euros/m² comme celui de Le Mesnil-Saint-Denis, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Contexte local : Le Mesnil-Saint-Denis en bref

Avec 7 276 habitants, Le Mesnil-Saint-Denis est la 333e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 472e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 802 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Yvelines (chef-lieu : Versailles), Le Mesnil-Saint-Denis évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix au Mesnil-Saint-Denis

Le prix de vente médian au Mesnil-Saint-Denis est de 3 686 €/m², pour une moyenne constatée de 3 846 €/m². Ce niveau place Le Mesnil-Saint-Denis au 539e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 51 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 51 %), et 7 % moins cher que celle de son département (3 959 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 80 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 80 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 686 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 258 020 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 54 m² au Mesnil-Saint-Denis contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Mesnil-Saint-Denis en 2026

La ville de Le Mesnil-Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 3 686 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 846 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 276 habitants, la ville présente une densité de 802 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 80 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 51 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Mesnil-Saint-Denis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 868 €/m² contre 3 836 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 221 160 €, soit une mensualité de 1 072 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 063 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 368 600 €, avec une mensualité de 1 787 € (salaire requis : 5 106 € net/mois).

Les prix à Le Mesnil-Saint-Denis sont 51 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Mesnil-Saint-Denis	3 686 €	en baisse	7 276
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

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Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Mesnil-Saint-Denis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 686 €) est inférieur au prix moyen (3 846 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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