Mis à jour juillet 2026

SCI L'Île-Saint-Denis (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à L'Île-Saint-Denis ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à L'Île-Saint-Denis dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 298 140 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 978 euros en IR contre 9 427 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à L'Île-Saint-Denis ?

La création d'une SCI à L'Île-Saint-Denis coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à L'Île-Saint-Denis ?

Investir via une SCI à L'Île-Saint-Denis offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 168 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à L'Île-Saint-Denis en 2026 ?

4 978 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 034 €

de loyer mensuel estimé, bien à 298 140 €

2 981 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — L'Île-Saint-Denis (93)

5 168 €

Prix moyen / m²

4 603 €

Prix appart. / m²

1 034 €

Loyer estimé / mois

8 696

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à L'Île-Saint-Denis

Base de calcul : un 60 m² à 4 603 euros/m², soit 298 140 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 298 140 €

Loyer mensuel estimé 1 034 € / mois

Revenu locatif annuel 12 408 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 981 €

Résultat avant impôt 9 427 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 427 €

Impôt (TMI 30%) -2 828 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 621 €

Résultat net SCI IR 4 978 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 427 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 938 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 9 427 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à L'Île-Saint-Denis

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 298 140 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à L'Île-Saint-Denis : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, L'Île-Saint-Denis (93) compte environ 8 696 habitants pour un marché à 4 603 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 969 euros/m² (+12 % sur un an) et 54 transactions annuelles, une SCI à L'Île-Saint-Denis se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

L'Île-Saint-Denis est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 4 969 euros/m² (54 transactions par an), comparez le marché à L'Île-Saint-Denis avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI L'Île-Saint-Denis

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à L'Île-Saint-Denis ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à L'Île-Saint-Denis (60 m², 298 140 euros), l'IS laisse 9 427 euros de résultat annuel contre 4 978 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à L'Île-Saint-Denis ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à L'Île-Saint-Denis via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 969 €/m² (soit 298 140 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 034 euros/mois, soit 12 408 euros/an. Après taxe foncière (2 981 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 978 euros/an en SCI IR ou 9 427 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à L'Île-Saint-Denis ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur L'Île-Saint-Denis

L'Île-Saint-Denis compte 8 696 habitants, ce qui la place au 303e rang de la région Île-de-France par la population et au 1 213e rang national. Avec 4 991 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour L'Île-Saint-Denis

La médiane des prix à L'Île-Saint-Denis s'établit à 4 969 €/m² (moyenne : 5 168 €/m²). L'Île-Saint-Denis se situe ainsi au 181e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 103 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 103 %), et 18 % plus cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 54 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 54 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 969 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 40 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 347 830 €.

Sur ce marché, à L'Île-Saint-Denis, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à L'Île-Saint-Denis en 2026

La ville de L'Île-Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 4 969 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 168 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 696 habitants, la ville présente une densité de 4 991 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 54 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 103 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à L'Île-Saint-Denis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 603 €/m² contre 10 708 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 298 140 €, soit une mensualité de 1 445 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 129 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 496 900 €, avec une mensualité de 2 408 € (salaire requis : 6 880 € net/mois).

Les prix à L'Île-Saint-Denis sont 103 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
L'Île-Saint-Denis	4 969 €	en hausse	8 696
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à L'Île-Saint-Denis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 969 €) est inférieur au prix moyen (5 168 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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