Mis à jour juillet 2026

SCI Guînes (62) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Guînes ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Guînes dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 100 020 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 184 euros en IR contre 4 016 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Guînes ?

La création d'une SCI à Guînes coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Guînes ?

Investir via une SCI à Guînes offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 141 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Guînes ? La réponse dépend du prix du bien, ici 6 863 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Guînes en 2026 ?

2 184 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

428 €

de loyer mensuel estimé, bien à 100 020 €

1 000 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Guînes (62)

2 141 €

Prix moyen / m²

6 863 €

Prix appart. / m²

428 €

Loyer estimé / mois

5 479

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Guînes

Simulation sur un appartement de 60 m² à 6 863 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 100 020 €

Loyer mensuel estimé 428 € / mois

Revenu locatif annuel 5 136 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 000 €

Résultat avant impôt 4 136 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 136 €

Impôt (TMI 30%) -1 241 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -711 €

Résultat net SCI IR 2 184 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 136 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 334 €

Résultat imposable à l'IS 802 €

IS (15%) -120 €

Résultat net SCI IS 4 016 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Guînes

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Guînes : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 5 479 habitants en région Hauts-de-France, Guînes (62) affiche un prix appartement de 6 863 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 1 667 euros/m² (-0,5 % sur un an) et 61 transactions annuelles, Guînes offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Guînes est proche de 2 départements : Nord, Somme. Avec un prix médian de 1 667 euros/m² (61 transactions par an), le marché à Guînes se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Nord Somme

Questions fréquentes — SCI Guînes

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Guînes ?

L'écart se chiffre : 2 184 euros par an à l'IR, 4 016 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 100 020 euros à Guînes. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Guînes ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Guînes via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 667 €/m² (soit 100 020 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 428 euros/mois, soit 5 136 euros/an. Après taxe foncière (1 000 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 184 euros/an en SCI IR ou 4 016 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Guînes ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Guînes. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Repères sur Guînes

Guînes compte 5 479 habitants, ce qui la place au 198e rang de la région Hauts-de-France par la population et au 2 005e rang national. Avec 209 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Pas-de-Calais, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Arras). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Guînes

La médiane des prix à Guînes s'établit à 1 667 €/m² (moyenne : 2 141 €/m²). Guînes se situe ainsi au 1 898e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 32 %), et 10 % moins cher que celle de son département (1 860 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Somme (1 894 €/m²) et le plus onéreux Nord (2 208 €/m²).

Le marché local enregistre 61 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 61 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 667 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 120 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 60 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 116 690 €.

Sur ce marché accessible, à Guînes, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Guînes en 2026

La ville de Guînes affiche un prix de vente médian de 1 667 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 141 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 479 habitants, la ville présente une densité de 209 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 61 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % moins cher que la médiane du département (Pas-de-Calais), et 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Guînes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 863 €/m² contre 1 720 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 100 020 €, soit une mensualité de 485 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 386 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 166 700 €, avec une mensualité de 808 € (salaire requis : 2 309 € net/mois).

Les prix à Guînes sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Nord, Somme affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Guînes	1 667 €	stable	5 479
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

Département

Voir les résultats pour Pas-de-Calais (62) 1 457 905 hab.

1 860 €/m²

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Autres villes de la région

Boulogne-sur-Mer 40 539 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Guînes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 667 €) est inférieur au prix moyen (2 141 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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