Mis à jour juillet 2026

SCI Dourges (62) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Dourges ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Dourges dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 110 100 euros, le résultat net annuel est d'environ 1 940 euros en IR contre 3 674 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Dourges ?

La création d'une SCI à Dourges coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Dourges ?

Investir via une SCI à Dourges offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 1 988 euros/m², le département offre des prix accessibles permettant une rentabilité attractive.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Dourges en 2026 ?

1 940 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

398 €

de loyer mensuel estimé, bien à 110 100 €

1 101 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Dourges (62)

1 988 €

Prix moyen / m²

5 486 €

Prix appart. / m²

398 €

Loyer estimé / mois

6 139

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Dourges

Base de calcul : un 60 m² à 5 486 euros/m², soit 110 100 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 110 100 €

Loyer mensuel estimé 398 € / mois

Revenu locatif annuel 4 776 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 101 €

Résultat avant impôt 3 675 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 675 €

Impôt (TMI 30%) -1 103 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -632 €

Résultat net SCI IR 1 940 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 675 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 670 €

Résultat imposable à l'IS 5 €

IS (15%) -1 €

Résultat net SCI IS 3 674 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Dourges

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 110 100 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Dourges : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Hauts-de-France, Dourges (62) compte environ 6 139 habitants pour un marché à 5 486 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 1 835 euros/m², le ticket d'entrée à Dourges est plus abordable, ce qui soutient la rentabilité locative d'une SCI.

SCI dans les départements voisins

Dourges est proche de 2 départements : Nord, Somme. Avec un prix médian de 1 835 euros/m², les prix d'entrée à Dourges soutiennent une SCI, la rentabilité locative dépendant du loyer réel face à ces prix.

Nord Somme

Questions fréquentes — SCI Dourges

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Dourges ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Dourges (60 m², 110 100 euros), l'IS laisse 3 674 euros de résultat annuel contre 1 940 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Dourges ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Dourges via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 835 €/m² (soit 110 100 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 398 euros/mois, soit 4 776 euros/an. Après taxe foncière (1 101 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 1 940 euros/an en SCI IR ou 3 674 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Dourges ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Dourges : repères locaux

Avec 6 139 habitants, Dourges est la 167e commune la plus peuplée de la région Hauts-de-France (sur 222 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 780e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 588 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Pas-de-Calais (chef-lieu : Arras), Dourges évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Dourges ?

Le prix de vente médian à Dourges est de 1 835 €/m², pour une moyenne constatée de 1 988 €/m². Ce niveau place Dourges au 1 782e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 25 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 25 %), et au même niveau que celle de son département (1 860 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Somme (1 894 €/m²) et le plus onéreux Nord (2 208 €/m²).

Le marché local enregistre 54 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Dourges

Avec 54 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 835 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 109 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 54 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 128 450 €.

Ces niveaux de prix classent Dourges parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Dourges en 2026

La ville de Dourges affiche un prix de vente médian de 1 835 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 988 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 139 habitants, la ville présente une densité de 588 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 54 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Pas-de-Calais), et 25 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Dourges

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 486 €/m² contre 1 783 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 110 100 €, soit une mensualité de 534 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 526 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 183 500 €, avec une mensualité de 889 € (salaire requis : 2 540 € net/mois).

Les prix à Dourges sont 25 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Nord affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Dourges	1 835 €	en baisse	6 139
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

Département

Voir les résultats pour Pas-de-Calais (62) 1 457 905 hab.

1 860 €/m²

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Autres villes de la région

Boulogne-sur-Mer 40 539 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Dourges

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 835 €) est inférieur au prix moyen (1 988 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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