Mis à jour juillet 2026

SCI Cognin (73) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cognin ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Cognin dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 177 660 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 066 euros en IR contre 5 807 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Cognin ?

La création d'une SCI à Cognin coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cognin ?

Investir via une SCI à Cognin offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 160 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 177 660 euros à Cognin, la SCI à l'IR laisse 3 066 euros nets par an contre 5 807 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Cognin en 2026 ?

3 066 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

632 €

de loyer mensuel estimé, bien à 177 660 €

1 777 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Cognin (73)

3 160 €

Prix moyen / m²

3 053 €

Prix appart. / m²

632 €

Loyer estimé / mois

6 954

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cognin

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 053 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 177 660 €

Loyer mensuel estimé 632 € / mois

Revenu locatif annuel 7 584 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 777 €

Résultat avant impôt 5 807 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 807 €

Impôt (TMI 30%) -1 742 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -999 €

Résultat net SCI IR 3 066 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 807 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 922 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 5 807 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Cognin

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Cognin : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Cognin (73) réunit environ 6 954 habitants en région Auvergne-Rhône-Alpes. Le prix des appartements, 3 053 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 961 euros/m² (-12 % sur un an) et 94 transactions annuelles, Cognin offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Cognin est proche de 4 départements : Haute-Savoie, Ain, Isère, Hautes-Alpes. Avec un prix médian de 2 961 euros/m² (94 transactions par an), le marché à Cognin se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Haute-Savoie Ain Isère Hautes-Alpes

Questions fréquentes — SCI Cognin

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cognin ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 177 660 euros à Cognin, cela donne 3 066 euros nets par an à l'IR contre 5 807 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Cognin ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Cognin, 177 660 euros, c'est de l'ordre de 1,4 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Cognin via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 961 €/m² (soit 177 660 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 632 euros/mois, soit 7 584 euros/an. Après taxe foncière (1 777 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 066 euros/an en SCI IR ou 5 807 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cognin ?

Sur un marché à 3 053 euros/m² comme celui de Cognin, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Cognin

Cognin compte 6 954 habitants, ce qui la place au 192e rang de la région Auvergne-Rhône-Alpes par la population et au 1 537e rang national. Avec 1 560 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Savoie, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Chambéry). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Cognin

La médiane des prix à Cognin s'établit à 2 961 €/m² (moyenne : 3 160 €/m²). Cognin se situe ainsi au 970e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 21 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 21 %), et 23 % moins cher que celle de son département (3 826 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ain (2 675 €/m²) et le plus onéreux Haute-Savoie (4 541 €/m²).

Le marché local enregistre 94 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 94 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 961 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 68 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 207 270 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 68 m² à Cognin contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cognin en 2026

La ville de Cognin affiche un prix de vente médian de 2 961 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 160 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 954 habitants, la ville présente une densité de 1 560 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 94 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 23 % moins cher que la médiane du département (Savoie), et 21 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cognin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 053 €/m² contre 3 825 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 177 660 €, soit une mensualité de 861 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 460 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 296 100 €, avec une mensualité de 1 435 € (salaire requis : 4 100 € net/mois).

Les prix à Cognin sont 21 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Cognin	2 961 €	en baisse	6 954
Haute-Savoie	4 541 €	-2,2 %	861 158
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990

Département

Voir les résultats pour Savoie (73) 448 226 hab.

3 826 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Chambéry 59 964 hab.

3 082 €/m²

Aix-les-Bains 32 406 hab.

4 575 €/m²

Albertville 19 978 hab.

2 476 €/m²

La Motte-Servolex 12 067 hab.

3 094 €/m²

Entrelacs 6 461 hab.

3 902 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cognin

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 961 €) est inférieur au prix moyen (3 160 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Cognin

Simulez votre financement

Frais de notaire Cognin

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Cognin

Estimez votre taxe foncière