Mis à jour juillet 2026

SCI Bougival (78) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bougival ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Bougival dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 296 520 euros, le résultat net annuel est d'environ 6 120 euros en IR contre 11 335 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Bougival ?

La création d'une SCI à Bougival coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bougival ?

Investir via une SCI à Bougival offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 6 064 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Bougival en 2026 ?

6 120 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 213 €

de loyer mensuel estimé, bien à 296 520 €

2 965 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bougival (78)

6 064 €

Prix moyen / m²

5 283 €

Prix appart. / m²

1 213 €

Loyer estimé / mois

9 134

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bougival

Base de calcul : un 60 m² à 5 283 euros/m², soit 296 520 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 296 520 €

Loyer mensuel estimé 1 213 € / mois

Revenu locatif annuel 14 556 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 965 €

Résultat avant impôt 11 591 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 11 591 €

Impôt (TMI 30%) -3 477 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 994 €

Résultat net SCI IR 6 120 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 11 591 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 884 €

Résultat imposable à l'IS 1 707 €

IS (15%) -256 €

Résultat net SCI IS 11 335 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Bougival

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 296 520 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Bougival : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Bougival (78) compte environ 9 134 habitants pour un marché à 5 283 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 942 euros/m² (+1,2 % sur un an) et 105 transactions annuelles, une SCI à Bougival se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Bougival est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 4 942 euros/m² (105 transactions par an), comparez le marché à Bougival avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — SCI Bougival

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bougival ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Bougival (60 m², 296 520 euros), l'IS laisse 11 335 euros de résultat annuel contre 6 120 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Bougival ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Bougival via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 942 €/m² (soit 296 520 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 213 euros/mois, soit 14 556 euros/an. Après taxe foncière (2 965 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 6 120 euros/an en SCI IR ou 11 335 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bougival ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Bougival en bref

Avec 9 134 habitants, Bougival est la 297e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 160e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 314 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Yvelines (chef-lieu : Versailles), Bougival évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Bougival

Le prix de vente médian à Bougival est de 4 942 €/m², pour une moyenne constatée de 6 064 €/m². Ce niveau place Bougival au 186e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 102 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 102 %), et 25 % plus cher que celle de son département (3 959 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 105 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 105 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 942 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 40 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 345 940 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 40 m² à Bougival contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bougival en 2026

La ville de Bougival affiche un prix de vente médian de 4 942 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 064 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 9 134 habitants, la ville présente une densité de 3 314 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 105 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 102 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bougival

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 283 €/m² contre 8 015 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 296 520 €, soit une mensualité de 1 437 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 106 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 494 200 €, avec une mensualité de 2 395 € (salaire requis : 6 843 € net/mois).

Les prix à Bougival sont 102 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-d'Oise, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bougival	4 942 €	en hausse	9 134
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

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Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bougival

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 942 €) est inférieur au prix moyen (6 064 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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